現(xiàn)狀：商品住宅銷量同比降11.3%，市場趨理性

2018年1-11月，全省商品住宅銷售10043.38萬平方米，同比增長6.5%，相較2017年底下降了11.3個百分點。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)，商品住房市場整體保持穩(wěn)定，消費者預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，市場逐步回歸理性。

商品住房成交均價保持上漲，漲幅較上半年出現(xiàn)回落。根據(jù)房管部門數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全省商品住宅成交均價6061元/平方米，同比上漲10.07%，漲幅較上半年回落5.05個百分點。

二手房消費保持增長，銷售價格保持平穩(wěn)。根據(jù)房管部門數(shù)據(jù)，2018年1-11月，全省二手住宅成交面積2260萬平方米，同比增長2.92%，二手住宅平均成交價格4985元/平方米，同比上漲3.55%，二手房總體保持穩(wěn)定。

剛需住房消費集中在鄭州市，90-140平米戶型最受三四線城市及縣城購房者青睞。2018年1-11月，全省90平米以下商品住宅銷售面積為2136.95萬平方米，同比增長4.3%，其中鄭州市銷售面積1072.87萬平方米，占全省50.2%;全省90-140平米戶型銷售6511.77萬平方米，占全省住宅銷售面積的64.8%，其他三四線城市以及縣城銷售面積5191.95萬平方米，占全省90-140平米戶型銷售面積的80%。整體來看，全省90平米以下中小戶型住房消費超過一半發(fā)生在鄭州市，這類購房人主要以剛需群體為主;90-140平米戶型最受市場歡迎，尤其是在省內(nèi)三四線城市及縣城，成為部分剛需以及改善需求的首選。

同時，期房消費占據(jù)主流，現(xiàn)房消費比例同比下降。另外，我省住房租賃市場不斷發(fā)展，成品住宅消費持續(xù)擴大。2018年，全省租購并舉住房體系不斷完善，住房租賃市場不斷發(fā)展，省內(nèi)住房租賃企業(yè)數(shù)量大幅提升，目前已有從事住房租賃經(jīng)營的各類市場主體1000多家，現(xiàn)有住房租賃規(guī)模5.2萬間。

趨勢：市場觀望情緒加重，住房消費預(yù)計繼續(xù)放緩

住房消費總量方面，當前我省正處于在城市化快速發(fā)展的換擋階段，城鎮(zhèn)化率還有較大空間，增量人口的住房需求仍將推動住房消費市場保持持續(xù)增長，但近期來看，從2018年三季度開始，鄭州、開封昌等省轄市房地產(chǎn)出現(xiàn)不同程度的降溫轉(zhuǎn)冷現(xiàn)象，市場觀望情緒增加，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，房地產(chǎn)市場可能轉(zhuǎn)向降溫通道并出現(xiàn)小幅調(diào)整。全省居民住房消費增速預(yù)計會繼續(xù)放緩。

消費結(jié)構(gòu)方面，隨著租購并舉住房體系逐步完善，住房企業(yè)數(shù)量不斷增加，市場可租賃房源更加豐富，公租房分配進度不斷加快，會有更多群眾選擇租房而不是購房。

消費區(qū)域方面，目前全省房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，但也存在區(qū)域分化傾向。鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場保持基本穩(wěn)定;環(huán)鄭區(qū)域熱點城市經(jīng)歷了2017年的快速上漲后出現(xiàn)了調(diào)整跡象;省內(nèi)其他三四線城市比如周口、漯河等今年以來住宅價格漲幅較大。預(yù)計下一步各地商品住房消費形勢分化趨勢會繼續(xù)加劇，同時隨著前期去庫存以及房價上漲帶動，部分三四線城市有效需求已經(jīng)充分釋放，市場穩(wěn)定增長難度加大，向下風險逐步增加，可能出現(xiàn)新的庫存累積。

消費產(chǎn)品方面，隨著傳統(tǒng)住房市場的飽和以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費升級的加速，以服務(wù)產(chǎn)業(yè)需求和消費需求為重心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等非住宅新興業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)多元化、綜合化發(fā)展態(tài)勢。住房消費不再僅僅是單純的房屋買賣和居住，圍繞居住需求產(chǎn)生的次生需求，比如飲食、家政、醫(yī)療等更多的需求，將更多地走進消費者生活。

問題：總體穩(wěn)定，仍存供給結(jié)構(gòu)性失衡等問題

當前，全省住房消費市場總體保持平穩(wěn)，但仍存在供給結(jié)構(gòu)性失衡、部分城市價格上漲相對較快、市場利率持續(xù)上浮、市場監(jiān)管亟待加強等問題。

2018年1-11月，全省商品房批準預(yù)售面積1.05億平方米，同比增長37.33%，相對市場需求，2018年全省商品房供給總量基本平衡。但具體來看，部分省轄市市區(qū)仍存在供求失衡問題，供求關(guān)系依然緊張。截止2018年11月底，漯河、信陽、商丘、洛陽等7個省轄市市區(qū)商品住宅庫存周期在6個月以下(含6個月)，其中1-11月洛陽市市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積同比下降38.44%，市場住房供給偏緊。

同時，部分城市商品住宅銷售價格上漲壓力仍然較大。根據(jù)房管部分數(shù)據(jù)，2018年1-11月，部分省轄市市區(qū)商品房住宅成交價格上漲較快，如周口市、漯河市、駐馬店市、濟源市、焦作市等。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)情況顯示，鄭州市11月份新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)為100.8，下半年以來環(huán)比持續(xù)小幅上漲，房地產(chǎn)調(diào)控依然不能放松。

另外，居民購房成本不斷增加。2018年以來，隨著金融政策的不斷收緊，全省各地住房貸款均不同程度地出現(xiàn)利率上浮現(xiàn)象。利率上浮明顯增加了群眾的購房成本，特別是給剛性需求群體帶來更大負擔。比如，商業(yè)貸款100萬元，用等額本息還款方式償還30年，照基準利率居民每月需還款5307.27元，按照上浮30%比例居民每月需還款6235.43元，每月多還946.16元。

另外，住房消費市場還存在一些違法違規(guī)行為，如部分問題樓盤化解矛盾比較突出。

最新：因地制宜、分類調(diào)控，促房產(chǎn)市場平穩(wěn)運行

去年12月19日至21日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，提出要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，切實保障人民住有所居、住的更好等美好向往，重點做好以下幾項工作:

堅持因地制宜，分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

編制公布住房發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)人口合理分布。市、縣因地制宜修編住房建設(shè)規(guī)劃并向社會公開，重點保障與普通居民家庭相適應(yīng)的中低價位、中小套型商品房和保障性安居工程建設(shè)項目。提升中小城市的綜合承載力，進一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，推進公共服務(wù)資源合理配置，有序引導(dǎo)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在中小城市和縣城就業(yè)落戶。

積極發(fā)展住房租賃市場，持續(xù)健全城鎮(zhèn)住房保障體系。多渠道支持培育市場主體，支持專業(yè)化、機構(gòu)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵民企加入住房租賃市場。大力發(fā)展長期租賃和青年人才公寓建設(shè)。同時，采用擴大公租房新建規(guī)模，積極擴大公租房保障范圍，繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，深化住房公積金制度改革等舉措健全住房保障體系。

同時，完善風險防范機制，規(guī)范市場主體行為。健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，加強房地產(chǎn)市場風險監(jiān)測預(yù)警。加強對部分前期房價上漲過快的三四線城市房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，謹防三四線城市房地產(chǎn)風險帶來波及效應(yīng)。加快建立房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系。建立常態(tài)化發(fā)布機制和網(wǎng)上輿情監(jiān)測機制，堅決打擊房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)傳播亂象。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理，嚴厲打擊各類違法違規(guī)行為。深入開展房地產(chǎn)問題樓盤項目專項化解，化解信房突出矛盾，維護群眾合法權(quán)益。

作者：記者 李一川
編輯：河南商報 王瑩
來源：大河報