克而瑞認為，從近期蘇州、福州等城市土地拍賣來看，個別市場略有回暖，但難言全面復蘇。整體來看，在融資依然偏緊、政策尚未轉向情況下，謹慎依然是2019年企業拿地的主旋律。在三四線熱度下降、一線城市供給有限背景下，二線將成為房企布局的主戰場，對于有拓儲需求的企業來說，2019年是回歸二線的窗口期。

| 節后土地拍賣受關注

就土地市場的表現而言，2月22日蘇州節后首場土地拍賣頗受關注，7宗經營性用地規劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，累計土地成交總價98.26億元，最高溢價率達42.78%。

據記者了解，就報名情況看，有兩宗土地競買開發商超過10家，其中一宗住宅用地的吸引19家競買人參與，一宗吸引16家競買人參與。

競爭最為激烈的是編號為蘇地2018-WG-47號的住宅用地，吸引包括佳兆業（00876.HK）、正榮地產（06158.HK）、弘陽地產（01996.HK）、旭輝集團（00884.HK）等16家房企的競買。

最終，經過經過40分鐘、76輪競拍，該地塊由佳兆業名下公司以8.91億元的代價競得，溢價42.78%，成交樓板價為18561.50元/平方米。

另一宗編號為蘇地2018-WG-49號的居住、教育地塊吸引了19家競買人參與競拍，最終，經過55輪的競價，由上海開發商大華（集團）以32.14%的溢價競得，折合樓板價25813元/平方米。

據第三方研究機構中國指數研究院的數據，三個月前的2018年，蘇州尚仍有住宅用地流拍。

相似的情況發生在福州。2月15日，福州市公共資源交易服務中心迎來節后第一場土地拍賣，共出讓7宗地塊，總出讓面積為62.38萬平方米，約935.68畝，均為洋下、浦下、三叉街、排尾紅星四大舊改片的地塊。現場吸引了包括首開+融僑聯合體、世茂、萬科、金茂+城投聯合體、寶龍、陽光城、龍湖、正榮等21家企業參與。

最后，7宗地塊成功出讓，總攬金205.4億元。占2018年全年福州土地拍賣收入408億元的50.34%。

此前克而瑞公布的1月土地月報顯示，在經歷了歲末的市場成交峰值之后，2019年1月土地市場成交量周期性回落，但卻是近一年來的成交量第三峰值，溢價率、流拍率等指標也出現了好轉。其中，北京、上海等城市優質土地的供應帶動一線城市的地價上升，溢價率也觸底回升；二線城市表現尚佳，1月土地成交量同比上升21%，成為了同比上升的主要增長點。

報告指出，1月成交量減少，流拍地塊幅數也隨之減少，重點監測的城市1月有95幅地塊流拍，相比去年12月減少了五成多，流拍率也明顯回落。重點一、二線城市中，昆明、西安、成都仍是流拍重災區，1月昆明共有13幅地流拍，主要區域主要集中在下屬縣城宜良縣，距離城市主城區較遠，難承接城區溢出需求，房企拿地意愿小。

| 城市間分化加劇

據CRIC監測，上周全國土地市場有所升溫，重點監測城市的土地市場成交建筑面積達到了816萬平方米，環比增長54%，同比則增加了11%；但依舊未達到2019年成交量的周平均水平。成交金額為345億元，環比亦增加了18%，同比則下降了19%；這也直接導致了整體樓面價的下行，下滑至4223元/平方米，同環比分別下跌27%和23%。

“從整體數據變化趨勢來看，可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇，局部城市的回暖或許僅能代表單個市場的樓市復蘇，對于整體的借鑒意義并不是太大。”克而瑞表示。

細分來看，從近期規模房企拿地分布可看出其目前投資戰略傾向。目前，碧桂園拿地仍以三四線為主，其在湛江、洛陽、畢節各拿下1宗地塊，共計花費6.7億元，增加土地儲備達到44.2萬平方米。

萬科則堅持布局一二線，在2018年加碼布局三四線之后，還是回到二線市場。其在太原、青島、福州均有新增土儲入賬。其中以76.4億總價擊敗寶龍、世茂獲得福州舊改地塊，也刷新福州土地成交總價紀錄。恒大以接近50億元的總價競得貴陽花溪區15宗地塊，預計將用于建設恒大童世界，這是繼2017年拿下花溪區13宗地塊后再次大手筆拿地。

融創2019年以來拿地勢頭較猛，根據克而瑞1月份新增土地貨值榜單顯示，1月份融創新增土地貨值達到570.4億元，位列第一名。根據不完全統計，節后兩周融創已在太原、石家莊和青島共計拿下至少12宗土地，合計建面超過100萬平方米。

部分有規模擴張需求的品牌房企也在向二線城市回歸：例如中梁控股則節后在長沙、天津、蘇州各落一子，加快了布局二線的腳步。其2018年已進駐了杭州、合肥、成都、武漢等城市。中駿2月20日以6.17億拿下佛山高明區1宗商住地塊，為其首次進駐廣東省。

“盡管最近‘市場回暖’的猜測時有出現，但從房企的應對策略來看，2019大概率依舊是小年。”一位中型房企負責人對證券時報記者表達了其看法。對于“今年的重點布局區域”方向，他也傾向于更多關注前兩年降溫快的二線城市。

就2019年土地市場整體走勢而言，同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，從大趨勢以及房企策略角度看，2019年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地，但是由于一線城市推地量比較少。所以，房企會將重點放在二線城市，如省會城市、計劃單列市等經濟發展情況比較好的城市會作為布局重點。

編輯：河南商報 王瑩
來源：大河財立方