不知何時(shí)，在鄭州地產(chǎn)圈里，流行著心照不宣的三大派：
一，北龍湖接班派。從幾年前熱炒的楊金片區(qū)，到經(jīng)開(kāi)區(qū)、綠博、白沙甚至遠(yuǎn)在千里之外的航空港區(qū)，凡是開(kāi)啟區(qū)位炒作模式，無(wú)一不是把北龍湖拉出來(lái)硬對(duì)標(biāo)一波，“下一個(gè)北龍湖”聲此起彼伏，甚是熱鬧。
二，買(mǎi)房就買(mǎi)市中心派。地產(chǎn)市場(chǎng)好，買(mǎi)房就買(mǎi)市中心；地產(chǎn)市場(chǎng)不好，買(mǎi)房更得買(mǎi)市中心。這句正確的廢話(huà)不知忽悠了多少買(mǎi)房小白，然而，誰(shuí)不知道市中心好，但問(wèn)題是——我沒(méi)錢(qián)??！
三，公寓千萬(wàn)不能買(mǎi)派。首次置業(yè)，千萬(wàn)別買(mǎi)公寓，費(fèi)錢(qián)；投資地產(chǎn)，千萬(wàn)別買(mǎi)公寓，不好租；終極置業(yè)，千萬(wàn)別買(mǎi)公寓，沒(méi)啥品質(zhì)感。公寓也不知招誰(shuí)惹誰(shuí)了，咱也不敢說(shuō)，咱也不敢問(wèn)，年年賣(mài)得不少，年年還被拉出來(lái)批斗一番。
對(duì)于前兩大派，我們幾乎沒(méi)啥可說(shuō)的，給自己臉上貼金、說(shuō)廢話(huà)都可以理解，畢竟這是一個(gè)行業(yè)的常態(tài)。今天，我們來(lái)和各位看官聊的是這第三大派——公寓，能不能買(mǎi)、該怎么買(mǎi)？
1.有些公寓不好租是事實(shí)
但你為什么偏偏買(mǎi)不好租的公寓？
“現(xiàn)在的公寓真的難租，整棟樓的出租率還不到一半。免物業(yè)費(fèi)，降租金，各種辦法都用了，大批的公寓還是租不出去......”
近日，一個(gè)在某托管公寓工作的朋友約我吃飯，剛上來(lái)就是一通倒苦水，把對(duì)公寓所有難聽(tīng)的話(huà)統(tǒng)統(tǒng)講了一遍，什么公寓就是坑，買(mǎi)了就上當(dāng)?shù)鹊龋薏坏脝?wèn)候開(kāi)發(fā)商的祖宗挨著問(wèn)候一遍。聽(tīng)他嘮叨了半天，我只問(wèn)了一句話(huà)：公寓在哪，有啥配套，一期出租率如何？
他一愣，開(kāi)始支支吾吾起來(lái)了。我立刻明白了問(wèn)題出在哪里：要地段沒(méi)地段、要配套沒(méi)配套、要人氣沒(méi)人氣，自己看著坑往里跳，你怪挖坑的人有啥用？
網(wǎng)絡(luò)圖
近年來(lái)，隨著鄭州住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸政策的持續(xù)調(diào)控，公寓熱度越來(lái)越高，這是事實(shí)；紛亂的鄭州市場(chǎng)，有些公寓極為不好租，這也是事實(shí)。畢竟林子大了什么鳥(niǎo)都有，關(guān)鍵是，如何避免買(mǎi)到不好租的公寓？
什么樣的公寓才是好買(mǎi)而且好租的？
選擇公寓產(chǎn)品之前，一定要搞清楚以下一套購(gòu)買(mǎi)邏輯，這些看起來(lái)算是老生常談，但卻是買(mǎi)公寓的“科目一”考試，劃重點(diǎn)，必考項(xiàng)：
1.面積適中，門(mén)檻夠低。公寓作為一種投資產(chǎn)品，后期用途多為出租，因此一定要選擇一個(gè)合適的面積段，面積太大出租受限，面積太小住起來(lái)不舒服。而且這種投資一般為長(zhǎng)期持有，因此前期的投資門(mén)檻不能過(guò)高，不能有太大的資金壓力；
2.地段不錯(cuò)，交通方便?，F(xiàn)在很多年輕人租房，首先考慮的一點(diǎn)就是一定要挨著公司，或者挨著地鐵口/公交車(chē)站等，減少上下班通勤時(shí)間，每天可以多睡一會(huì)，能少折騰就少折騰，租過(guò)房的人應(yīng)該都懂。
3.有商業(yè)配套，人流聚集地。這是很重要的一個(gè)因素，商業(yè)，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè)，必將凝聚大量的人流客流，提升整個(gè)區(qū)域的生活氛圍。臨近商業(yè)的公寓，居住起來(lái)生活便利，后期出租也會(huì)很好租，租金也必定能在商業(yè)的影響下有所拔高。
4.已交付社區(qū)租金較高，空租率較低。衡量一個(gè)新推出產(chǎn)品收益很重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是已交付社區(qū)的租金情況，若租金較高且空置少，那就證明受市場(chǎng)歡迎，后期可考慮入手。相反，則能放棄就放棄，千萬(wàn)不要隨意入坑，畢竟眼見(jiàn)為實(shí)。
綜合以上4點(diǎn)，個(gè)人覺(jué)得最重要的還是商業(yè)和實(shí)際出租情況，說(shuō)白了就是相信市場(chǎng)的選擇，市場(chǎng)趨之若鶩的必定是好產(chǎn)品。
2.買(mǎi)公寓切忌賭未來(lái)
雙鳥(niǎo)在林，不如一鳥(niǎo)在手
過(guò)了買(mǎi)公寓的科目一，我們迎來(lái)了買(mǎi)公寓的“倒車(chē)入庫(kù)級(jí)”難題：公寓市場(chǎng)亂象叢生，難以分辨。在口碑好的公寓和口碑差的公寓之間，往往有一大片過(guò)渡帶，這些過(guò)渡帶的公寓，說(shuō)不上好，也說(shuō)不上壞，有亮點(diǎn)，但也有槽點(diǎn)。
在這個(gè)地帶買(mǎi)房，就像一場(chǎng)賭局，贏了就是翻倍的租金；輸了就是支持開(kāi)發(fā)商企業(yè)發(fā)展，交個(gè)朋友。
在這片灰色地帶買(mǎi)房，說(shuō)實(shí)話(huà)，我本人也沒(méi)有十足把握，所以我一般不會(huì)去碰。我的公寓投資訣竅是：看結(jié)果來(lái)選擇。
第一，賣(mài)得好的公寓，也不全是好的。依靠分銷(xiāo)渠道帶動(dòng)，高傭金高獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)，同樣可以帶來(lái)的瘋狂銷(xiāo)售；第二，租得好的公寓，基本都是好的。因?yàn)檫@是實(shí)實(shí)在在租客的選擇，租金高，出租率高，這才是真正的市場(chǎng)趨之若鶩。
關(guān)于足得好的公寓，我們來(lái)拿高新區(qū)出租率比較高的朗悅V公館一、二期公寓來(lái)舉例。扒一扒安居客、58同城的租房信息，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，交房?jī)H1年半的朗悅V公館一、二期，其租金卻已高出周邊項(xiàng)目200元+，出租率高達(dá)90%。
朗悅公園茂
這個(gè)90%的數(shù)據(jù)怎么來(lái)的？我可沒(méi)有“據(jù)調(diào)查…”、“據(jù)某知名專(zhuān)家說(shuō)…”等忽悠數(shù)據(jù)，而是帶著團(tuán)隊(duì)，實(shí)實(shí)在在去朗悅V公館調(diào)查得來(lái)的。
朗悅V公館目前已交付的有2期，共計(jì)4棟樓，每棟樓隨機(jī)選擇了5—10層樓，約100戶(hù)進(jìn)行調(diào)研。經(jīng)過(guò)近4個(gè)小時(shí)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一期由于交房時(shí)間早于二期近一年，因此整體出租率稍高一些，基本達(dá)到了90%以上，二期也達(dá)到了70%左右。其中一期每層基本都已經(jīng)出租出去或者作為工作室使用，有的整層還被作為酒店使用。
一期B座的一個(gè)酒店老板告訴我，高新區(qū)的大學(xué)和高新產(chǎn)業(yè)園聚集，年輕人比較多，而且大型的商業(yè)只有公園茂這一個(gè)，可以說(shuō)公園茂填補(bǔ)了高新區(qū)商業(yè)的空白，因此在商場(chǎng)上面的公寓里面做酒店很合適，生意也很好，基本每逢周末節(jié)假日都是爆滿(mǎn)，工作日也基本能定出70%以上，空置率很低。酒店的其他合伙人對(duì)朗悅公園茂這個(gè)商業(yè)以及酒店的前景都很看好，并且還有擴(kuò)張計(jì)劃。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)自物業(yè)
租金方面，受樓層及裝修情況的影響，租金基本穩(wěn)定在1500-1800元/月左右，個(gè)別毛坯房出租也能達(dá)到1300元/月左右。說(shuō)實(shí)話(huà)，這種租金水平超出了我對(duì)高新區(qū)的租金認(rèn)知，要知道在金水區(qū)一室一廳的房間，租金水平也僅僅如此，甚至有些不如，個(gè)別位置較好的才會(huì)達(dá)到1800-2000元/┫。而且，通過(guò)安居客、58同城等房屋租賃網(wǎng)站可以查到，周邊基本同類(lèi)型公寓產(chǎn)品在裝修后的租金在1200-1500元/┫左右，甚至部分小區(qū)的60-70┫的兩房產(chǎn)品租金也僅僅與朗悅V公館的50┫的租金相持平。
3.忽視產(chǎn)品容易吃大虧
住著舒服的公寓出租率才不會(huì)差
V公館的高租金激起了我的好奇心，也讓我選擇繼續(xù)深入研究下去。
高新區(qū)，1988年啟動(dòng)籌建，也是河南省第一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已然成為中國(guó)中部頗具競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地。但在商業(yè)發(fā)展上，始終被稱(chēng)為“偏安西北一隅的商業(yè)沙漠”。
朗悅V公館的成功，極大得益于朗悅集團(tuán)商業(yè)的成功，這一點(diǎn)我之前講過(guò)。2017年，朗悅公園茂的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，填補(bǔ)了高新區(qū)的商業(yè)空白，也成為了高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。
一個(gè)成熟商圈對(duì)于租房市場(chǎng)的租金收益影響是顯而易見(jiàn)而且是普通產(chǎn)品所無(wú)法比擬的。而朗悅公園茂目前是高新區(qū)內(nèi)僅存的一個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物商業(yè)中心，其未來(lái)必將爆發(fā)出更加強(qiáng)大的人口吸附力以及對(duì)物業(yè)保值增值的能力。由此可見(jiàn)，買(mǎi)公寓或者租公寓，產(chǎn)品本身決定了基礎(chǔ)，而商業(yè)配套才決定了未來(lái)。
公園茂實(shí)景圖
而且據(jù)悉，朗悅集團(tuán)在公園茂的基礎(chǔ)之上，將在科學(xué)大道沿線(xiàn)打造一條1公里長(zhǎng)的商業(yè)街。這條街，很有內(nèi)容，諸位且往下看。
此次，為打造出一個(gè)商業(yè)新地標(biāo)，朗悅商業(yè)團(tuán)隊(duì)在近三個(gè)月內(nèi)密集地走訪日本、韓國(guó)、北京、上海等城市，充分考察借鑒了國(guó)內(nèi)外一線(xiàn)城市的的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃主題合理，動(dòng)線(xiàn)分明，頗有國(guó)際商街的潮范兒。
V公館公區(qū)效果圖
同時(shí)為了配合商業(yè)街的高逼格規(guī)劃，公園道對(duì)整個(gè)五期的公寓也進(jìn)行了全面的升級(jí)。其SOHO類(lèi)產(chǎn)品入戶(hù)大堂層高5.05米，面積達(dá)70多平，室內(nèi)層高更達(dá)3.25米，媲美五星級(jí)酒店的空間感，地暖鋪設(shè)，全景落地窗，精裝修加持，幾乎可以說(shuō)是V公館的2.0升級(jí)版。
V公館裝修效果圖
此外，朗悅V公館此次也推出了此前從未曾有的LOFT產(chǎn)品，28-40┫的適中面積段，打造出一室和兩室兩種舒適戶(hù)型。同時(shí)地暖提前鋪設(shè)，同SOHO的全景落地窗，其中一室戶(hù)型二層贈(zèng)送超大衣帽間，保證居住的最大舒適度。
V公館裝修效果圖
回過(guò)頭來(lái)看，“公寓能不能買(mǎi)”答案已見(jiàn)分曉。誠(chéng)如勁銷(xiāo)3500余套的朗悅V公館，好產(chǎn)品是不看市場(chǎng)的，市場(chǎng)好了這里更好，市場(chǎng)不好了這里可靠。
無(wú)論買(mǎi)公寓，還是租公寓，都要擦亮雙眼，尋找能真正經(jīng)受得住市場(chǎng)考驗(yàn)的產(chǎn)品，而不是單純?yōu)榱藷岫榷顿Y。
與此同時(shí)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的持續(xù)調(diào)控，未來(lái)的公寓市場(chǎng)，將迎來(lái)一個(gè)分水嶺，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，公寓上中下等之分將愈加明顯。未來(lái)公寓收益潛力如何，商業(yè)才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，讓我們拭目以待！
地址：鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道雪松路向北300米