垃圾隨意丟棄、車輛亂停亂放、流動商販隨意出入……當前，有的老舊小區根本沒有物業管，有的物業管得很差。一些居民因物業“服務差”不繳費，而物業也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

在全國新一輪老舊小區改造中，補齊物業管理服務短板、完善長效管理機制呼聲甚高，多地推出相關政策和措施。

引進物業提升管理，強行清退不合格企業

據了解，不少城鎮2000年前建設的老舊小區都是出售的公房，由地方國企下屬的物業公司托管，除了保潔等基本服務外，幾乎沒有物業管理。目前，一些小區在完成基礎設施改造后引進了物業公司。

河北邢臺市橋東區市交通局家屬院小區居民劉小英說：“以前刮風一身土，下雨一身泥。現在引入物業公司后，路面平坦干凈，車輛停放齊整；原來雜草叢生的空地被改造成停車場、健身小廣場，還有保安巡邏。”

此外，各地通過專項整治，強行讓一些服務質量差的企業退出。“我們通過獎優罰劣，調整退出20%能級低、服務差的物業企業。”上海市虹口區相關部門負責人表示。虹口區還對各物業服務企業及相關住宅小區開展問卷調查，形成164家物業服務企業滿意度得分及排名，并按照七色評價體系進行分級，分別為金牌、銀牌、綠牌、藍牌、黃牌、橙牌和紅牌，不達標的物業服務企業無法拿到“達標獎金”。

“現在物業公司服務態度比以前好多了。”上海市虹口區玉四居民區黨總支書記盧戈潤說，以前，這里兩個小區主路上都是亂停亂放的車，經過科學改造，新畫了停車線、集約新增30多個車位，緩解了居民停車難的問題。“服務水平提升后，這兩個小區業委會已經同意把物業費提高20%至30%。”

此外，針對老舊小區“無管”“失管”現象，一些地方政府實行托底。南京市棲霞區在全區9個街道均成立物業公司，托管全區153個老舊小區和59個保障房小區，覆蓋全區住宅小區總數的70%。

“服務差不繳費，不繳費服務更差”死循環如何破解？

記者調查發現，一些舊小區引入物業后，管理運營情況仍存在困境，如成立業主委員會的比例不高，物業費面臨提價難、收繳率低等問題。

記者在南京市采訪發現，有的改造后的小區后續管理不到位，僅實現基本保潔，停車、綠化、安保等無人管理。有業內人士告訴記者，老舊小區整治后，引進市場化物業的不到10%，已經成立業委會的只有20%左右。“沒有業委會，大家意見不統一，誰也做不了主。”

隨著對物業服務質量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業費成為一些老舊小區的突出矛盾。“有些小區規模小，甚至不到1萬平方米，不少居民對物業服務不滿意、拒交物業費，導致物業管理公司入不敷出、常年虧本。”上海一家國有物業管理公司負責人大倒苦水。

“物業費不提高，反過來又影響物業服務的質量，形成惡性循環。”河北省衡水市方舟物業服務有限公司總經理呂研說，很多老舊小區的居民缺乏服務交費觀念，這讓部分小區物業管理工作難以持續。

“改造社區及后期維護必定會新增費用，錢從哪兒來是個難題。”龍湖智慧服務公司有關負責人表示。

各地探索：打包合并、居民自治、政府“托底”

為解決老舊小區物業管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區物業管理模式。

——合并實現“大物業”集中管理。針對老舊小區不成規模、物業公司不愿接管的難題，河北邢臺將老舊小區“化零為整”，將無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區，“打包”交由物業公司管理，在保潔、秩序維護、維修等方面實現資源共享。

——搭建居民自治共治平臺。記者在采訪中發現，一些街鎮基層政府通過搭建社區共治平臺，推動居民自治制訂物業管理方案。例如，成都市將成立小區自治組織，如建立社區聯席會議等方式，作為啟動老舊小區改造的前置條件，讓居民充分協商，對小區管理模式、物業管理公司形成一致意見。

——政府“托底”。南京市物業辦副主任童龍聲表示，由于目前市場發育不健全、國家相關政策不完善，一些老舊小區的管理難題僅通過市場難以解決，暫時仍需政府“托底”。南京市棲霞區住建局物業科科長李秀東介紹，公益性物業公司托底之后，老舊小區和保障房小區的物業費是每月每平方米0.4元，而其他小區普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵老舊小區引入物業管理服務，對主城區老舊小區新引入物業管理實行財政補貼，第一年補貼0.3元/平方米、第二年補貼0.2元/平方米、第三年補貼0.1元/平方米，三年后退出。

多位受訪的物業企業及部分街道負責人認為，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內政府可以提供一些專項補助，但長期看，還需居民提高對物業服務價值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費，并督促物業公司提升服務水平，讓居民生活更方便、更舒適。