但是，恰恰是這些城核區(qū)域，寫字樓卻價(jià)值凸顯，如日中天。
鄭東高鐵寫字樓租價(jià)太賤，為什么？
最近，在鄭州開(kāi)廣告公司的程野正忙著四處搜羅新的辦公地點(diǎn)。他原來(lái)一直在二七區(qū)人民路附近的一個(gè)居民樓里辦公，由于公司發(fā)展壯大，想找一個(gè)比較上檔次但又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的地方。
“我的選擇標(biāo)準(zhǔn)是交通一定要方便，而且不要離人民路太遠(yuǎn)，因?yàn)榭蛻舳家呀?jīng)習(xí)慣了。”程野說(shuō)，他考慮過(guò)好幾個(gè)地方，但是，二七商業(yè)圈里面太貴，經(jīng)三路也不低，誰(shuí)知道，在鄭東新區(qū)高鐵片區(qū)卻找到了一個(gè)性價(jià)比超高的地方。
程野所說(shuō)的就是最近幾年剛剛興起的鄭州高鐵站區(qū)域。他比較了三個(gè)寫字樓項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其租金竟然在1.2-2.5元/平方米/天這個(gè)范圍內(nèi)浮動(dòng)，與主城區(qū)的市場(chǎng)價(jià)比，中等偏下。
這件事，對(duì)于租房的程野是個(gè)好消息，但對(duì)于在高鐵片區(qū)投資寫字樓的，卻并不是福音。就在2017年2月，高鐵站片區(qū)的永和宇宙星，也傳出了投資者因合同問(wèn)題而集體維權(quán)事件，其合同糾紛的背后，也明確顯示出投資收益的下降和縮水。
經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄭東新區(qū)“大玉米”的租金水平一路下滑，CBD內(nèi)外環(huán)也出現(xiàn)了類似情況，高鐵片區(qū)更是如此，而且空置率居高不下。房源多、租金低、空置率高，這是鄭州高鐵片區(qū)寫字樓的真實(shí)現(xiàn)狀，也是難以跨越的“陣痛期”。
多位房地產(chǎn)及中介人士分析，這和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境密切相關(guān)，很多企業(yè)在發(fā)展中受到限制，不得不離開(kāi)這些高價(jià)區(qū)域。而占較大比例的投資擔(dān)保類企業(yè)在近一年多來(lái)紛紛倒閉，空出來(lái)一些房源。再加上東區(qū)本來(lái)就有很高的寫字樓庫(kù)存，且今年又集中入市，造成供過(guò)于求的局面。
“一個(gè)新區(qū)的崛起，是需要時(shí)間的。人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善等因素都是制約其發(fā)展的重要原因。”有業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道出根源。
核心商圈位置寫字樓租價(jià)居高不下
與新近發(fā)展的鄭州新城區(qū)比，鄭州一些位居城市核心位置的商圈地帶，其寫字樓租金水平節(jié)節(jié)攀高。以位于經(jīng)三路和紅專路交叉口附近的思達(dá)數(shù)碼大廈為例，入駐率超九成，一套600平方米的大房子，房東出價(jià)1.8元/平方米/天，絲毫不愿讓步。
和思達(dá)數(shù)碼大廈相似，北邊財(cái)富廣場(chǎng)空余的房源也非常少。這里的租金已經(jīng)達(dá)到了1.8元/平方米/天。據(jù)物業(yè)工作人員介紹，經(jīng)三路沿線商辦樓租金水平為1.8元~3元/平方米/天。
位于二七商圈核心位置的華潤(rùn)大廈，寫字樓租金價(jià)格更高，一套310平方米的寫字樓物業(yè)，租金價(jià)格高達(dá)3.8元/平方米/天（合計(jì)35340元/月）。
以大學(xué)北路以東、中原路正興街以北、二七路以西、金水路以南這個(gè)區(qū)域范圍為例，根據(jù)鄭州市房產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理處常年監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，在2008年的時(shí)候，寫字樓平均租價(jià)水平是30-50元/平方米/月，2012年的水平是40-65元/平方米/月,2016年的水平是60-80元/平方米/月。數(shù)據(jù)變化表現(xiàn)出了逐年遞增的趨勢(shì)。
租金價(jià)格不斷上漲的城核商圈，從另一個(gè)角度去看，則是投資價(jià)值越來(lái)越高，這也是二七商圈核心位置的華潤(rùn)大廈，為何正受到投資者越來(lái)越關(guān)注的原因之一。
處處皆中心的鄭州，老城區(qū)價(jià)值厚積薄發(fā)
時(shí)光流轉(zhuǎn)，在鄭州新的戰(zhàn)略背景下，城市向東、向北發(fā)展，鄭州諸多主城區(qū)之一，都面臨著典型的老城發(fā)展困局，經(jīng)歷著新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的陣痛。但是，近些年來(lái)鄭州經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市板塊不斷擴(kuò)張，新興區(qū)域逐漸崛起，表現(xiàn)出了“處處皆中心”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此，中心城區(qū)也不甘示弱發(fā)展迅猛，各個(gè)區(qū)域百花齊放。在成熟核心城區(qū)可謂寸土寸金。
以二七區(qū)為例，它是河南省省會(huì)鄭州市的商貿(mào)中心城區(qū)，位于鄭州市中心偏西南部，東接管城回族區(qū)，西與中原區(qū)、滎陽(yáng)市毗鄰，南連新密市、新鄭市，北鄰金水區(qū)。二七區(qū)是中原地區(qū)的交通樞紐，京廣、隴海兩條鐵路大動(dòng)脈在此交匯，素有中國(guó)鐵路“心臟”之稱。轄區(qū)內(nèi)有全國(guó)最大的鐵路樞紐站鄭州火車站，河南最大的汽車客運(yùn)中心鄭州汽車客運(yùn)總站、火車站長(zhǎng)途汽車客運(yùn)等。
在省發(fā)改委批復(fù)的《鄭州市二七區(qū)特色商業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，二七特色商業(yè)區(qū)的功能定位是結(jié)合舊城改造和傳統(tǒng)商業(yè)中心提檔升級(jí)，優(yōu)化布局，更新業(yè)態(tài)，有序集聚，提升現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化和規(guī)模化水平，打造成輻射中西部、全國(guó)重要的商貿(mào)中心。
如今，我們從其寫字樓價(jià)值提升的角度，從側(cè)面便可以深刻地意識(shí)到，作為城核區(qū)域，其價(jià)值潛力所在。
戴德梁行在發(fā)布的2015年四季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r顯示，北京核心商圈寫字樓空置率處于四年以來(lái)最低，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對(duì)有限的前提下，北京核心商圈寫字樓租金居高不下。這一情況正好和鄭州的情況非常相似。