11年前，鄭州尚是百貨商業主導時代，丹尼斯、大商、王府井激戰正酣。鄭州CBD雛形初現，這個后來由綠城百合、聯盟新城、順馳第一大街等高檔社區構筑的富人區，入住率還很低。農業路一路向東延伸，橫穿了這片富人區。

    也是在同一年，很少有人注意到，鄭州東西走向的黃金大道農業路，在關虎屯和九如路的交會處，各自被新田和外來商業巨頭寶龍相中，建成開業了新田國貿360廣場和鄭州寶龍廣場。也很少有人預料到，同一年開業的這兩個購物中心，冥冥之中將鄭州商業帶入了購物中心時代。一北一東，它們是鄭州購物中心的原點。

    11年后的今天，一年連開20多家的速度，將鄭州徹底拖入購物中心同質化競爭時代。市場飽和，各家差異化運營，大衛城走重奢路線，新田國貿360主打潮Buy地，正弘城做高端潮流。

    其中，一直走得不太順遂的鄭州寶龍廣場，在堅守了11年后，以新進主力店、引入地鐵鋪、重裝硬件的形式，宣告復蘇，它要和過去徹底告別。

    曾經的鄭州購物中心元老，要重裝歸來了！

    重招主力店 寶龍廣場煥新升級

    鄭州寶龍廣場的煥新，已經籌備醞釀兩三年。

    從煥新后的主力品牌店就可知一二。早在2018年年初，商場招商團隊已經接洽上超繼運動，中間歷經一年半的對接、談判和調整，在2019年下半年終于簽約。

    由于地鐵施工延期，導致A區外場一直不具備開業條件，鄭州寶龍多次為超繼運動進行開業延期。疫情與洪水期間，超繼運動試營業受阻，鄭州寶龍為其進行了多次物業費及租金的減免，力保超繼運動正常經營。

    招攬河南菜連鎖領先品牌“解家河南菜”的歷程，同樣一波三折。從對接到簽約，中間歷時一年，商場方需要同時與業主和原有商戶協調談判，復雜程度可想而知。不過，招商團隊從未放棄。現在，解家河南菜已經成為周邊居民聚餐和舉辦宴會的首選之地。

    從中可見，為了商場重現榮光，為給周邊消費者帶來全新驚艷的寶龍，運營團隊努力將原本陳舊的購物中心精細打磨，通過品牌新進、運營再造使之產生新的價值空間。

    鄭州寶龍廣場分為ABC三個區。以天澤街為分界線，東為B區，西為A區。整個商場能否成功激活的關鍵在A區，此次重整，核心就在A區。而盤活A區的核心在于主力店引入。

    主力店招商，關系著購物中心的成敗。在招納主力店上，運營團隊頗費心思。已招納的這些品牌在業內個個耳熟能詳：超繼運動是河南專業的綜合運動休閑品牌經營公司，在河南有超過15家大型賣場、100多家專業品牌專營店和多個運動場館，此次拿下了1萬平方米面積，接替寶龍原有的奧特萊斯店；Maria明星范KTV是定位高端的沉浸式KTV，計劃于今年10月底開業，Discovery星河里是大型地下水系步行街項目，計劃于2022年開業。

    不僅僅是軟件上升級，在硬件上，寶龍也進行了大刀闊斧的重整。自2017年以來，鄭州寶龍先后投入近4000萬元，進行了空調主機更換、屋面防水維修、監控系統改造、地鐵接駁通道施工、基礎設施翻新等工作。

    重裝后的鄭州寶龍廣場，主打全新社交型社區購物中心，以更新的顏值、更時尚多元的場景、更專業的運營團隊、更具體驗感的商業服務，打通受眾與商業的情感鏈接，打造服務周邊消費客群的潮流打卡地，打造個性化情感需求下的商業藝術空間。

    輻射周邊優質客群 主打差異化運營

    當下，購物中心同質化競爭日趨嚴重。

    有數據顯示，2010~2020年，全國購物中心總面積從4987萬平方米增長到43800萬平方米。從鄭州來看，即便遭受疫情重創的2020年，依然有18個商業項目開業。

    有著11年歷史的鄭州寶龍廣場，在購物中心不斷增多且迭代升級的當下，也無法規避白熱化競爭挑戰。此次調整升級，寶龍的重心即是差異化。

    業態成熟度高的B區，是鄭州兒童全業態最為豐富集中的社區購物中心，在市場上難有敵手。B區集中的兒童業態品牌包括卡奇諾、反彈蹦床公園、艾貝瑞親子游泳、寶貝在線、安踏kids、大黃蜂、大嘴猴kids等，并由此衍生聚集了大山外語、番茄田、紅舞鞋、曼舞青春、勵步英語、學而思等教育機構。這些兒童業態在逐漸成為寶龍強勢業態的同時，也變成了寶龍的一個標簽。

    寶龍有意識地在增加體驗業態。無論是湯悅溫泉、雙合園，還是discovery星河里、喜鵲愉家，寶龍都在竭力增加消費者的停駐時間，讓其在商場內每個店鋪都能找到與眾不同的記憶點。

    此外，寶龍的區位優勢也在慢慢發力。寶龍身處高檔片區，以寶龍為中心的周邊1.5公里范圍內，云集了綠城百合、聯盟新城、順馳第一大街等20多個高檔小區。但11年前剛開業時，小區入住率低，寶龍的區位優勢未能充分發掘。11年后的今天，這些入住率爆棚的小區，釋放出的極強的購買力和人口紅利，無疑會給煥新后的寶龍帶來巨大消費潛力。

    地鐵鋪也在慢慢成為寶龍的一大優勢。“地鐵一響、黃金萬兩”的財富規律，放在任何區域都能應驗，北京、上海、廣州等城市地鐵沿線商鋪出租率基本在100%，全國地鐵附近的商鋪租金水平比平均值高75%左右。

    寶龍已經斥資在修建地鐵接駁通道，該項目完工后，可以使地鐵4號線與寶龍廣場A區地下一層實現連通，從而實現地鐵直通項目的規劃。這也就意味著，依賴與地鐵無縫接軌帶來的龐大客流量，寶龍將成為市場上炙手可熱的地鐵商業。

    區域內龐大的非富即貴的消費客群，較具增值潛力的地鐵物業，主打服務周邊的社區型購物中心定位，均是寶龍復興的底牌。手握這些底牌，即使在1.5公里之外熙地港的沖擊下，依然不卑不亢。

    革舊圖新 昔日商業老將重新出發

    11年前，自帶流量、手握王牌的鄭州寶龍廣場，本可以創造一番輝煌。

    然而，先天物業銷售占主導的設定，注定了結局。物業自持比例過低，經營權和管理權分離，前期雖方便開發商迅速回籠資金，卻給后期商業有序統一運營埋下諸多隱患。這也是寶龍項目落地11年來一直不溫不火的癥結所在。

    最初，寶龍引入了當時鄭州市場上罕見的奧特萊斯項目。但項目太過新銳，并未能在當時的消費群體中引起較大反響。兩年后，奧特萊斯撤場。主力店空置，業主不滿租金收益過低走上維權路，再加上2017年地鐵4號線施工影響，寶龍陷入困境。

    對于這些問題，寶龍現任運營管理團隊并未避諱。相反，他們總結引發困局的種種因素，趨利避害，選擇重新出發，希望憑借努力、用心和專業，重新獲取業主、租戶和消費者的心。

    經過調整后的寶龍，客流在不斷提升，區域業態劃分明晰，入駐品牌在業內幾乎均處一線，越來越多的周邊消費者選擇攜家帶口在寶龍過周末。

    有著11年歷史的鄭州寶龍廣場，既是商業老將，也是改革新兵。拋掉過往、重新出發的鄭州寶龍廣場，以“家門口”社區生活MALL為定位，涵蓋“生活購物、餐飲、社交、休閑娛樂、教育培訓”等多種業態為一體，以全新面貌服務周邊百萬級居民生活，為鄭州全態化社區商業生活助力添彩。
（編輯 熊子文）