個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)量不到一成，業(yè)內(nèi)人士：樓市目前還沒(méi)有觸底，但已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)
鄭州限購(gòu)近兩年以來(lái)，調(diào)控不斷加碼。不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒(méi)有預(yù)售證的項(xiàng)目禁止蓄客、開(kāi)放銷(xiāo)售場(chǎng)所。大河報(bào)·大河客戶(hù)端記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前鄭州房產(chǎn)市場(chǎng)售樓部來(lái)訪(fǎng)量普遍減少，經(jīng)開(kāi)區(qū)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)無(wú)證“關(guān)門(mén)”。市場(chǎng)降溫的背后，是鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已至，還是僅僅為政策高壓下的波動(dòng)期？對(duì)此，記者采訪(fǎng)了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家進(jìn)行剖析。
來(lái)訪(fǎng)量有所減少個(gè)別項(xiàng)目無(wú)證“關(guān)門(mén)”
不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒(méi)有預(yù)售證的項(xiàng)目禁止蓄客、開(kāi)放銷(xiāo)售場(chǎng)所，現(xiàn)在各個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行得咋樣呢？
在經(jīng)開(kāi)區(qū)一家鄭州本土房企售樓部?jī)?nèi)，幾名置業(yè)顧問(wèn)在前臺(tái)低頭各自玩手機(jī)。其中一位稱(chēng)，他們是代理公司的，由于項(xiàng)目目前沒(méi)有預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員都調(diào)到別的項(xiàng)目去了，“現(xiàn)在查得嚴(yán)，我們只是展示一下項(xiàng)目，不敢提賣(mài)房的事，也不敢留來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的姓名電話(huà)”。
而在附近的一個(gè)項(xiàng)目，售樓部干脆以正在裝修為由直接“關(guān)門(mén)”，只保留二樓辦公場(chǎng)所。
“最近幾個(gè)星期，我們的來(lái)訪(fǎng)量每天都在下降，現(xiàn)在平均還不到十組客戶(hù)。”在金水區(qū)某項(xiàng)目售樓部一名銷(xiāo)售人員稱(chēng)，剛剛過(guò)去的中秋節(jié)該項(xiàng)目雖然也搞了暖場(chǎng)活動(dòng)，但還是沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。
記者了解到，目前開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目售樓部來(lái)訪(fǎng)量普遍有所下降，有的項(xiàng)目為了增加人氣，甚至不惜花錢(qián)請(qǐng)人來(lái)當(dāng)托。
去化率普遍降低有項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量
除了來(lái)訪(fǎng)量減少，樓市熱度降溫的現(xiàn)象也反映在價(jià)格上。
在之前的熱點(diǎn)區(qū)域綠博片區(qū)，某樓盤(pán)為了盡快回款，打出“首付20萬(wàn)、30萬(wàn)即可買(mǎi)房”的廣告。
附近某樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)理之前手里囤了一套房子，“最早內(nèi)部?jī)r(jià)為9000多元/┫，現(xiàn)在我開(kāi)價(jià)11000元/┫都沒(méi)有人問(wèn)，而現(xiàn)在周邊行情為13000元/┫”。
“現(xiàn)在市場(chǎng)行情分為兩個(gè)極端，一種是死扛型的，不愿意降價(jià)，自然賣(mài)得不好；而那些按備案價(jià)甚至低于市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售的項(xiàng)目去化率就很高。”鄭州某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人王先生稱(chēng)。
近期中原區(qū)某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，推出的300多套房源全部售罄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這是跟其低于市場(chǎng)每平方米500~1000元的售價(jià)是分不開(kāi)的。
記者梳理近期開(kāi)盤(pán)的十余個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，售價(jià)比周邊或本項(xiàng)目上漲的幾乎沒(méi)有，之前存在的房企要求購(gòu)房者“一次性全款付清”的現(xiàn)象也不復(fù)存在，優(yōu)惠力度普遍加大。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，選擇“低開(kāi)”的項(xiàng)目銷(xiāo)量不錯(cuò)，但總體去化率普遍低于80%，個(gè)別項(xiàng)目甚至僅為20%、9%。
限購(gòu)持續(xù)加碼投資客紛紛離場(chǎng)
“現(xiàn)在的市場(chǎng)可以用差、冷來(lái)形容。”上述項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人王先生稱(chēng)，鄭州限購(gòu)已經(jīng)兩年，那些有購(gòu)房資格且有購(gòu)買(mǎi)能力的客戶(hù)慢慢被“收割”完畢，而另外沒(méi)有資格但有購(gòu)房能力的消費(fèi)者又被近期的嚴(yán)查拒之門(mén)外，市場(chǎng)真正客戶(hù)逐漸減少。
王先生認(rèn)為，實(shí)際上，幾個(gè)月前鄭州市場(chǎng)的降溫就已經(jīng)開(kāi)始了，并逐步蔓延至地市級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，“上半年土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)火熱的許昌，近期也出現(xiàn)好幾次土地流拍現(xiàn)象，現(xiàn)在不僅僅是購(gòu)房者在觀望，開(kāi)發(fā)商也對(duì)市場(chǎng)信心不足”。
此外，在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清看來(lái)，市場(chǎng)的降溫還跟投資客逐漸離場(chǎng)有關(guān)，“不僅是鄭州，從全國(guó)范圍來(lái)講，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是最好的投資渠道，長(zhǎng)期的限購(gòu)，持續(xù)的加碼，嚴(yán)格的監(jiān)管造成投資客對(duì)市場(chǎng)期望降低，紛紛離場(chǎng)。”
“雖然樓市目前還沒(méi)有觸底，但是已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”鄭州某地產(chǎn)公司副總裁認(rèn)為，但目前樓市已然到達(dá)拐點(diǎn)。包括碧桂園、萬(wàn)科、保利、恒大、金地在內(nèi)的一線(xiàn)房企都在全國(guó)多城市多盤(pán)聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，這就是市場(chǎng)明顯降溫的跡象和信號(hào)。
對(duì)于這種“拐點(diǎn)論”“轉(zhuǎn)折論”，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)有著不同的觀點(diǎn)。
“鄭州樓市降溫現(xiàn)象，是周期性的和短期波動(dòng)性的。”他說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，受到了非常嚴(yán)格的政策管控，但需求規(guī)模其實(shí)還是有的，“市場(chǎng)短期內(nèi)調(diào)整是正常的，但還不算達(dá)到了拐點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的‘金九銀十’已經(jīng)不存在了。”
作者：大河客戶(hù)端記者 孫煊哲 實(shí)習(xí)生 馮子雍
編輯：河南商報(bào) 王凡
來(lái)源：大河報(bào)
