那些還沒買房又期盼入市的房友，這段時(shí)間遇到樓市降溫的情況下，也在咨詢大叔：當(dāng)前樓市，買哪里的房子抗跌，保值！要具備哪些條件？
是啊，作為一名剛需購房者，想在春節(jié)到來前買套房，然后也可以安心了事，最主要是過年能對(duì)丈母娘有個(gè)交代。
可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議，因?yàn)楫吘箳赍X不易，萬一投資失敗大叔可賠不起。不過大叔倒是可以給出一個(gè)判斷房產(chǎn)投資價(jià)值的維度供各位參考：幼、小學(xué)生入學(xué)人口。
1st
入學(xué)人口和房?jī)r(jià)的關(guān)系
在人口流動(dòng)中，小學(xué)生數(shù)量變化是一個(gè)很顯性的指標(biāo)。2017年秋季全國小學(xué)入學(xué)率接近100%，而且小學(xué)生數(shù)量是“數(shù)人頭”數(shù)出來的，不是抽樣調(diào)查出來的，更不是估計(jì)出來的，所以更接近實(shí)際情況（相比鄭州每月樓盤成交量更有參考價(jià)值）。
所以說：小學(xué)生數(shù)量變化與城市吸引力變化高度相關(guān)。
由于目前各大中心城市的流動(dòng)人口數(shù)量龐大，常用的數(shù)據(jù)如戶籍人口、流動(dòng)人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個(gè)城市的人口數(shù)量。比如2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南陽市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬，通過這個(gè)對(duì)比你就應(yīng)該明白這個(gè)統(tǒng)計(jì)是多么的不靠譜（完全沒有看不起南陽的意思，大叔我的媳婦就是南陽人）。
如今九年義務(wù)教育的普及，并且各大城市對(duì)于外來務(wù)工人員的子女入學(xué)也逐步放開，因此以小學(xué)入學(xué)人數(shù)來判斷一個(gè)城市未來的土地和房產(chǎn)需求量，相對(duì)而言是比較科學(xué)可取的。
下面我們來看看各個(gè)城市常住人口增量：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
成都一年增量126萬人口，除了和這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力、軟實(shí)力和品牌影響力有關(guān)，還和政府的留人政策密切相關(guān)。今天主要說說我大鄭州，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游，但這只是2016年的數(shù)據(jù)，2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，另外這是常住人口統(tǒng)計(jì)，并非城市居住人口統(tǒng)計(jì)，所以這一數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)鄭州的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
說到潛力，我們還是先來看看下面這組關(guān)于城市學(xué)生的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
從這組數(shù)據(jù)可以看出：鄭州總?cè)藬?shù)絕對(duì)值不是最大的 ，但學(xué)生人數(shù)占人口總數(shù)比例最高，高達(dá)17.81%，領(lǐng)跑統(tǒng)計(jì)內(nèi)的所有一二線城市。（北京、上海學(xué)生比例低的原因：北京、上海出臺(tái)了一系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。）
我們繼續(xù)看數(shù)據(jù)，鄭州2016年幼兒園、小學(xué)學(xué)生人數(shù)為120萬，占鄭州城市總?cè)丝诘?span lang="EN-US" style="margin: 0px;">12%，而這個(gè)數(shù)字背后隨之而來的則是，外來人口多和未來土地、房產(chǎn)需求大的必然。
當(dāng)然，比值高并不代表鄭州未來將超過他們，但是如果我們從中國人口老齡化嚴(yán)重這個(gè)角度來看，鄭州這個(gè)城市未來發(fā)展的潛力，細(xì)思極恐！
這些都是基礎(chǔ)因素，當(dāng)然未來也會(huì)有其他諸如利率、房管政策等因素影響，但這些都是次要因素，需求量才是王道，畢竟市場(chǎng)還是由供求關(guān)系決定的。因此，大叔可以大膽的判斷，幼小學(xué)生增長量大的城市，在幾年以后各種限制條件放開后，房?jī)r(jià)會(huì)更高。
而在教育資源越來越稀缺的鄭州，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位這個(gè)資源，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，鄭州整體人口已超1000萬，鄭州新生兒每年都創(chuàng)新高，未來對(duì)學(xué)位，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位的需求非常之大，可以預(yù)見的是具備這資源優(yōu)勢(shì)的房子將繼續(xù)保持超越其他類型的上漲勢(shì)頭。
而在一個(gè)多重價(jià)值爆發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長紅利，如果遇到在鄭州擁有河南省優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，千萬可別錯(cuò)過，比如：亞星金運(yùn)外灘。
2nd
下面我們回歸標(biāo)題！回歸網(wǎng)友的問題！
目前在鄭州樓市遇冷的情況下，滿足什么條件的房子保值，可以入手！
一、離城中優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)較近的小區(qū)。
為什么要離得近呢？對(duì)小學(xué)來說，離得近是一個(gè)非常顯著的優(yōu)點(diǎn)。小學(xué)的孩子尚小，每日往返接送四次，是非常高頻的剛性需求。離小學(xué)近的房子，不僅售價(jià)高，租出去的租金也高。
但是，一般來說，這樣的房子價(jià)格非常高，高得離譜。
這時(shí)候，讓我們?cè)賮硭伎嫉诙€(gè)問題：學(xué)區(qū)房的價(jià)格到底是由誰決定的？
答案是，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)，是由想買這個(gè)學(xué)區(qū)房的較為富有的那些買家決定的。學(xué)區(qū)房的特性，決定了學(xué)區(qū)房的供應(yīng)不會(huì)太多。
在供應(yīng)不多的情況下，誰出的價(jià)格高，誰就能買得到。
拋開各個(gè)區(qū)域上的利好，單從目前市場(chǎng)來看，現(xiàn)階段買房，學(xué)位是第一考慮因素，因?yàn)閷W(xué)位房在鄭州是進(jìn)過多輪驗(yàn)證過的。2018年上半年鄭州二手房，雖經(jīng)過“N連跌”，其中抗跌的是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，比如英地天驕華庭、東區(qū)奧蘭花園，永威五月花城等。
而今天推薦的項(xiàng)目：亞星金運(yùn)外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）
二、在學(xué)區(qū)里，更新的房子。
在鄭州這個(gè)城市，房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，這個(gè)特點(diǎn)就更為突出。同樣的地段，老破小的價(jià)格，很難跟新小區(qū)的房子比肩。
沒有電梯，年久失修，人車不分流，停車?yán)щy……老破小的問題，數(shù)起來一大堆，每一項(xiàng)都可成為砍價(jià)因素。而新小區(qū)呢？電梯直達(dá)，大廳寬敞，車輛直接進(jìn)入地下車庫，綠化良好……每一項(xiàng)都可以成為加價(jià)理由。
為什么還要加上學(xué)區(qū)二字呢？因?yàn)椋瑢W(xué)區(qū)是剛需中的剛需！在學(xué)區(qū)面前，一切需求都會(huì)被秒殺。你可以花大價(jià)錢把老破小裝修得如同世外桃源，但你不能把郊區(qū)的風(fēng)景房變成學(xué)區(qū)。
當(dāng)下，擁有Top學(xué)區(qū)和金三環(huán)實(shí)景現(xiàn)房的亞星或許是你不錯(cuò)的選擇。
三、同等條件下，距離更近的河和公園。
鄭州缺水，缺自然景觀。
有水有公園的地方，一向都是開發(fā)商必爭(zhēng)之地。
而有水有公園的樓盤，更是一房難求。
3rd
集萬寵于一身
亞星金運(yùn)外灘區(qū)位圖
亞星金運(yùn)外灘位于工人路與南三環(huán)交會(huì)處。從區(qū)位圖上可以看出項(xiàng)目屬于金三環(huán)，交通四通八達(dá)，臨近規(guī)劃中的9號(hào)線地鐵口，南水北調(diào)運(yùn)河金水河雙河環(huán)繞，地段稀缺。
更重要的是項(xiàng)目引進(jìn)華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校
（華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)拍圖）
在河南省鄭州市二七區(qū)政府的大力支持下，河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司和華中師范大學(xué)于2016年10月正式簽約，創(chuàng)辦華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校。作為華中師范大學(xué)到目前為止在河南地區(qū)合辦的一所民辦公助機(jī)制創(chuàng)新型學(xué)校，設(shè)有幼教部、小學(xué)部和初中部，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段，目前已開學(xué)招生。
上面也提到過，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)上漲能量是何其之大，是能夠作為“逆市”中保值增值產(chǎn)品。而位于金三環(huán)的亞星金運(yùn)外灘很顯然就具備這個(gè)優(yōu)勢(shì)。
雙河環(huán)繞
亞星·金運(yùn)外灘鳥瞰效果圖
亞星·金運(yùn)外灘鳥瞰效果圖
正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下，項(xiàng)目距離河和公園越近，價(jià)值越大。
南水北調(diào)運(yùn)河公園實(shí)景
而亞星金運(yùn)外灘則擁有南水北調(diào)運(yùn)河、金水河雙河外加萬畝濕地公園。
生活配套方面：
外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場(chǎng)，融合菜市場(chǎng)、百貨特產(chǎn)、體閑美食、兒童樂園等多種業(yè)態(tài)于一體，完全可以滿足日常生活所需。
下面幾張是外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場(chǎng)實(shí)景
話說你見過這么干凈的菜市場(chǎng)嗎？
產(chǎn)品戶型方面
亞星·金運(yùn)外灘望江居實(shí)景圖
雖然是毛坯交付，但項(xiàng)目還配備了新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗，另外二期雙河居是在一期的基礎(chǔ)上的升級(jí)之作，品質(zhì)更優(yōu)。同時(shí)二期還增添了地暖入戶、指紋密碼鎖入戶。可見亞星對(duì)項(xiàng)目、對(duì)業(yè)主的用心程度。
亞星金運(yùn)外灘分兩期開發(fā)：
一期望江居，建面約80—140┫少量現(xiàn)房在售，即買即住。
二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅，全新公開。
二期產(chǎn)品戶型方正，明廳設(shè)計(jì)，采光良好，開間與進(jìn)深比例協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)經(jīng)典；功能區(qū)分合理，臥室享大視野飄窗，居住舒適度高。
最后還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：一期現(xiàn)房！現(xiàn)房！金三環(huán)，12500元/平米的實(shí)景現(xiàn)房！
值得提醒的是，不管是哪個(gè)房子，以上條件，滿足得越多，就越值得入手。一旦買入，你都需要有足夠的耐心，等風(fēng)來。