2019年的鄭州商業布局有著什么樣的升級與擴張？進入GDP萬億時代的鄭州商業之“美”在哪里？近日，睿意德、中商數據、云貓智管聯合發布《2019鄭州商業活力地圖》，探討鄭州商業之變。
這份商業活力地圖，基本涵蓋了鄭州目前在運營及2019年將開業的所有集中商業項目（101個），64家知名連鎖超市，并容納了餐飲、影院、兒童游樂、都市休閑，包括新興業態及購物中心活動等多個板塊。
社區商業
開業體量維持高位 社區商業向“小”待“美”
2018年鄭州集中商業開業體量達到歷史高位，這一旺勢在2019年仍有望保持。今年預計新增商業項目20個，預計入市集中商業體量118萬平方米。101個集中商業項目中，購物中心占比67%。值得注意的是，小體量社區商業的發展蔚然成風。
睿意德華中區總經理石俊東認為，鄭州商業擇“社區商業”而“棲”，和地產開發模式不無關系。一方面，隨著鄭州四環內城改舊改接近尾聲，大體量商業供應將越來越少。此外，目前新區開發大盤規模減小，且區域成熟至少需要五年，決定了大型商業短期內很難在三到四環以外出現。另一方面，從前期的投資成本，甚至后期客群的就近消費黏性來看，小體量的社區商業對于項目開發來說是較為安全的選擇。
此外，從城市發展趨勢而言，未來差異化錯位標準的社區商業機構，除提供基礎的生活便民類業態以外，還應具備展覽、互動、社交、活動等市民聚集的公共擴展功能，承擔城市“精神堡壘”作用。
購物中心
人均獲客成本接近230元 粉絲客群成為推廣抓手
站在鄭州放眼全國，商業地產已全面進入存量時代，要通過細化運營不斷夯實基礎，挖掘自身獨有的價值，甚至不惜顛覆式地自我革新。云貓智管CEO王楠認為，在運營活動中，運營推廣活動相比硬件改造和商戶替換，成本更低、落地更快、更新頻率更高，是購物中心觸達消費者的最短路徑。但目前實體商業運營盲目跟隨問題嚴重，花費大量試錯成本，導致實體商業的人均獲客成本加劇遞增。2018年，淘寶、京東人均獲客成本均突破300元，購物中心人均獲客成本接近230元。
運營推廣優化可以從客群著手。目前，購物中心越來越強調粉絲客群以及粉絲經濟，這不僅因為粉絲客群坪效購買貢獻力高，同時，粉絲效應帶來的自有消費習慣，會形成較強的抗競品力，黏著力較強，而這一點已多次被手機行業證明。
細分行業分析
餐飲
日料成熱門菜系的“黑馬”
就餐飲業態來看，熱門菜系發生了悄然變化。最受歡迎的仍是火鍋，但日本料理緊隨其后，成為一匹“黑馬”。睿意德華中區品牌總監嚴蓉認為，隨著鄭東新區商業項目的陸續呈現，北龍湖住宅及商業崛起，高客單菜系代表——日本料理發展前景向好。
影業
客流出現東西分流局面
影院也迎來蓬勃發展。從數量來看，相較去年已增長12%，達115家，其中熙地港取代中原萬達成為票房冠軍。隨著中心區域（正弘城為代表）及東區優質商業項目（熙地港為主）影院的入市，該片區人群觀影需求爆發，西區優質影院部分客流將被稀釋，形成東西分流的局面。
文旅
生態人文向西，樂園演藝向東
鄭州文旅產業值得關注，未來白沙綠博片區將有大量的文旅小鎮和遠郊商業入市。目前鄭州初步形成以文旅為基底的大郊區生態系統，呈現“生態人文向西，樂園演藝向東”的東西兩級分布格局。隨著體育IP、演藝類IP等IP塑造的文旅（體）項目陸續面世，遠郊文旅大盤及資源型文旅商業將不斷為我們帶來驚喜。
作者：河南商報記者 楊桂芳
編輯：河南商報 張路
來源：河南商報
這份商業活力地圖，基本涵蓋了鄭州目前在運營及2019年將開業的所有集中商業項目（101個），64家知名連鎖超市，并容納了餐飲、影院、兒童游樂、都市休閑，包括新興業態及購物中心活動等多個板塊。
社區商業
開業體量維持高位 社區商業向“小”待“美”
2018年鄭州集中商業開業體量達到歷史高位，這一旺勢在2019年仍有望保持。今年預計新增商業項目20個，預計入市集中商業體量118萬平方米。101個集中商業項目中，購物中心占比67%。值得注意的是，小體量社區商業的發展蔚然成風。
睿意德華中區總經理石俊東認為，鄭州商業擇“社區商業”而“棲”，和地產開發模式不無關系。一方面，隨著鄭州四環內城改舊改接近尾聲，大體量商業供應將越來越少。此外，目前新區開發大盤規模減小，且區域成熟至少需要五年，決定了大型商業短期內很難在三到四環以外出現。另一方面，從前期的投資成本，甚至后期客群的就近消費黏性來看，小體量的社區商業對于項目開發來說是較為安全的選擇。
此外，從城市發展趨勢而言，未來差異化錯位標準的社區商業機構，除提供基礎的生活便民類業態以外，還應具備展覽、互動、社交、活動等市民聚集的公共擴展功能，承擔城市“精神堡壘”作用。
購物中心
人均獲客成本接近230元 粉絲客群成為推廣抓手
站在鄭州放眼全國，商業地產已全面進入存量時代，要通過細化運營不斷夯實基礎，挖掘自身獨有的價值，甚至不惜顛覆式地自我革新。云貓智管CEO王楠認為，在運營活動中，運營推廣活動相比硬件改造和商戶替換，成本更低、落地更快、更新頻率更高，是購物中心觸達消費者的最短路徑。但目前實體商業運營盲目跟隨問題嚴重，花費大量試錯成本，導致實體商業的人均獲客成本加劇遞增。2018年，淘寶、京東人均獲客成本均突破300元，購物中心人均獲客成本接近230元。
運營推廣優化可以從客群著手。目前，購物中心越來越強調粉絲客群以及粉絲經濟，這不僅因為粉絲客群坪效購買貢獻力高，同時，粉絲效應帶來的自有消費習慣，會形成較強的抗競品力，黏著力較強，而這一點已多次被手機行業證明。
細分行業分析
餐飲
日料成熱門菜系的“黑馬”
就餐飲業態來看，熱門菜系發生了悄然變化。最受歡迎的仍是火鍋，但日本料理緊隨其后，成為一匹“黑馬”。睿意德華中區品牌總監嚴蓉認為，隨著鄭東新區商業項目的陸續呈現，北龍湖住宅及商業崛起，高客單菜系代表——日本料理發展前景向好。
影業
客流出現東西分流局面
影院也迎來蓬勃發展。從數量來看，相較去年已增長12%，達115家，其中熙地港取代中原萬達成為票房冠軍。隨著中心區域（正弘城為代表）及東區優質商業項目（熙地港為主）影院的入市，該片區人群觀影需求爆發，西區優質影院部分客流將被稀釋，形成東西分流的局面。
文旅
生態人文向西，樂園演藝向東
鄭州文旅產業值得關注，未來白沙綠博片區將有大量的文旅小鎮和遠郊商業入市。目前鄭州初步形成以文旅為基底的大郊區生態系統，呈現“生態人文向西，樂園演藝向東”的東西兩級分布格局。隨著體育IP、演藝類IP等IP塑造的文旅（體）項目陸續面世，遠郊文旅大盤及資源型文旅商業將不斷為我們帶來驚喜。
作者：河南商報記者 楊桂芳
編輯：河南商報 張路
來源：河南商報