近日，CBRE世邦魏理仕發布《2019年鄭州房地產市場回顧與2020展望》報告，報告顯示鄭州倉儲物流市場未來增長空間可觀，鄭州的零售物業市場 “首店經濟”成開業項目核心主題。鄭州倉儲物流市場去年供不應求，中牟及空港表現穩定，去化速度快，目前入駐率達到100%，未來增長空間可觀。

【物流倉儲】倉儲物流市場未來增長空間可觀

報告顯示，鄭州倉儲物流市場在過去的2019年依然延續著供需兩旺，供不應求的特征。

全年新交付一個項目，迎來6.2萬平方米的新增供應，使得全市存量達到80.1萬平方米。第三方物流及電商為全年租賃成交主力，部分需求已外溢至類高標庫。全年累計凈吸納量8.7萬平方米，與2018年水平相當。空置率同比進一步下降3.4%，至年末錄得0.8%。核心板塊中牟及空港表現穩定，去化速度快，目前入駐率達到100%。需求的穩定釋放使得租金穩步攀升，至年底錄得28.5元/月/平方米，同比增長4.9%，在二線省會級城市中處于領先地位。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月

CBRE鄭州分公司總經理巴然表示：“鄭州及其輻射的周邊城市龐大的消費市場和本身獨特的中心地理位置，讓各大物流地產開發商及物流基金看好倉儲物流需求的進一步增長。2020年市場將迎來總計約33.8萬平方米項目入市，遠超過去五年。供應的大幅上升和以蘇寧、菜鳥為代表的電商巨頭及第三方物流自建庫的交付，將對市場去化形成一定壓力，租金增幅將減緩。

CBRE認為，傳統物流集中區域的土地和物業仍值得關注，隨著資源爭奪的日趨激烈，預計未來2-3年投資資本化率將呈現下降趨勢；且開發的物流設施形態也將更多的以雙層/三層的坡道標準倉庫為主。”

【商業零售】“首店經濟”成開業商業項目核心主題

報告顯示，鄭州的零售物業市場2019年總計開業12個購物中心項目，總計69.9萬平方米，使全市商業庫存存量增長至289萬平方米。從板塊上來看，新入市項目主要分布于鄭東CBD商圈、花園路商圈、高鐵站商圈、高新商圈和國基路商圈。在鄭州優質商業存量較少、核心商圈集中的當下，多板塊的發展已成為滿足消費需求的必然趨勢。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月

租戶方面，隨著鄭州城市地位的持續攀升及優質商業項目運營的穩步向上，越來越多的未進品牌開始關注鄭州市場。伴隨越來越多的新項目入市，市場的競爭也在加劇。截至年末全市空置率同比上升3.2個百分點至7.4%；隨著一批優質商業的經營持續向好，全市購物中心首層平均租金同比增長5.4%,報504元/月/平方米。

CBRE鄭州顧問及交易服務·商業部董事張桐表示：“在這一輪的激烈競爭中，各個項目通過引入更多新鮮時尚的品牌、創新市場策略等措施來進行差異化定位，以保持項目的市場競爭力。同時這一趨勢也進一步推動了鄭州零售市場向縱深化的發展。2020年鄭州市場還將迎來約85.5萬平方米的新增供應，區域型大型購物中心及城市更新將成新一年開業項目主旋律。市場競爭勢必加劇，短期內空置率會有輕微上浮、租金承壓或將成為大概率事件。”

【寫字樓】甲級寫字樓新增需求以消費服務、傳統金融和專業服務為主

2019年鄭州寫字樓租賃市場迎來穩健去化的一年，全年供應有限，僅一個3.1萬平方米自持的新項目入市；需求端表現穩定，全年累計凈吸納量24.1萬平方米，并使得空置率同比下降6個百分點至19.8%。截至年底，全市平均租金面價為84.2元/月/平方米，同比增長0.7%。

2019年全市寫字樓租賃用戶分析（數據來源：世邦魏理仕研究部，2019年12月）

甲級寫字樓新增需求以消費服務、傳統金融和專業服務為主。截止2019年四季度全市租戶主要來自房地產（24.9%）、傳統金融（18.0%）、科技新媒體（13.3%）。房地產作為鄭州表現強勁的主導行業之一，高度聚集于高鐵站板塊。CBD、花園路板塊則以傳統金融行業為主要支撐。年中開通的地鐵五號線與一號線交匯，交通網絡的立體化布局進一步利好高鐵站、CBD板塊。

CBRE世邦魏理仕華中區顧問及交易服務·辦公樓部主管駱婭表示：“2020年預計仍將是穩健調整的一年，新增供應量偏少，約15.5萬平方米；零散分布于CBD核心商務板塊、北龍湖、龍子湖等非核心商務板塊。全市空置率預計仍將保持穩定，核心商務區空置率將略有走低。租金方面，核心商務區預計穩中略升，帶動全市租金水平小幅增長。值得注意的是，2021年北龍湖板塊預計集中入市較多優質樓宇，供應的加碼將使2020年末的市場租金承受一定壓力。”