河南商報記者 閆夢園 實習生 孟浩杰

2月份，二手房成交量到達谷底；3月份，疫情緩和，鄭州市二手房交易重啟；4月份以后，鄭州市二手房成交量連月上漲……2020上半年，鄭州樓市整體經歷了“正常—冰點—回溫”的過山車。

全面復工復產以來，房地產行業的復興似乎走在了前列，鄭州二手房市場的“火熱”的令人意外。

疫情期間有賣家急用錢，買家“抄底”二手房

為了孩子上學和工作方便，家住鄭州西三環的陳女士在2019年下半年決定到經開區購置一套房產。原本她打算今年春節前后趁二手房價處于較低的時候“抄一波底”，沒成想被疫情耽誤了。但耽誤之后，陳女士還真“抄到了底”，甚至比陳女士原本設想在春節前后能抄到的“底”價格更低。

3月底，本地疫情稍有緩和，陳女士開始在線上看房、約線下帶看，最終將目光鎖定在恒大綠洲的幾套房子上。

4月2日，陳女士第一次看房；4月4日，決定購入建筑面積約83平方米的大兩房，總價145萬元，賣家包全部稅費。陳女士當即決定定下房源，并約定于4月6日簽買賣合同。然而據貝殼找房APP顯示，恒大綠洲83平方米大兩房房源價格在150萬元至160萬元之間。這意味著，陳女士定下的這套房子，省了至少10萬元。

“這套房子已經掛了有半年之久了。賣家愿意讓利，是因為要在北京買房，這次匆忙賣房也是為了湊首付。”陳女士說。

陳女士的經歷并不是個案。

“疫情期間，有不少資金短缺的二手房賣家為盡快變現，會適當調低掛牌價格。”航海路富田太陽城商圈一德佑門店的工作人員王依迪說，店里經紀人都帶客戶看房去了。因為前一天他們店里剛完成一單“帶看半天即成交”的二手房買賣，所以經紀人熱情高漲。

前一天的中午，買家陳先生走進門店，表達了想要在附近買一套小戶型的訴求，店內值守經紀人當即為其匹配了四套房源并開始帶看。當天下午，陳先生即決定購買附近美林河畔的一套小戶型，在工作人員安排下，當晚就與賣家簽訂了買賣合同。陳先生購買的房源，面積約50平方米，賣家期待成交價在50萬以上，但最終成交價為47萬元，成交均價不足1萬元/平方米。

王依迪告訴河南商報記者，近期，他們門店的二手房帶看成交周期有了明顯縮短，以前至少得個把月，現在只要價格合適，兩周基本就能成交，“總之，還是看價格。”

二手房扎堆兒掛牌，總價低或稅費

有的人因為覺得房屋用來出租已經不劃算，干脆賣了吧。有的人在賣房時，因為資金短缺不得不接受降價。還有的人，正在守株待兔，等待更多的二手房上線，等待更多賣家下調價格。

吳永青目前住在鄭州東區。她婚前購置的房子在航海東路上，這些年來一直在出租。

“76平的精裝修兩房，最貴時租到了2500元/月，去年降到2200元/月，今年疫情期間，租客直接給到1800元/月。”看到業主群里大量房屋空置沒能出租的消息，吳永青不得不再次接受降價。

5月底，吳女士決定賣掉這套房子。對她來說，于其租不抵債還要費心力來維護，不如趁早賣掉提現，恰好家里的生意也需要用錢。

房源掛牌前，需要約VR攝影師進行實地拍攝。吳女士和小區門口的鏈家門店經紀人小李約了兩次才約到，“經紀人說那幾天二手房源掛牌量比較多。”

最終，吳永青給房源定價為93萬元，與同小區同戶型的均價一致，但一個半月過去了，至今無買家約看。

經紀人小李說，雖然近期看房的人較之前有所增長，但五六月份周邊上新的房源較多，都是剛需房源且價格差別不大，相比之下，買家更傾向于總價低或者稅費更優惠的房源。吳女士如果想要盡快出手房源的話，需要價格上做出一些讓步。

居住在領創天譽華庭的楚月一家，目前正等待那些意向的房源降價。他們想要在同小區再買一套房，方便老人過來帶孩子。但看中的房源價格加稅費后遠超預算，她說：“不知是不是我們表現得太過急切，那家房主遲遲不肯降價。我們準備再等等看，現在小區里又有新房源掛牌了。”

【數據】成交量V形反彈，2月探底后逐漸回升

春江水暖鴨先知，一線經紀人的感知往往是準確的：疫情緩和后，鄭州市二手住宅掛牌量和成交量激增。看起來，鄭州市二手房市場的交易量已經回到正軌。

根據鄭州市住房保障和房地產管理局公示的數據，近半年的住宅二手房成交量如下：2019年12月，成交6430套；2020年1月，成交4969套；2月，成交32套；3月，成交1139套；4月，成交5519套；5月，成交6013套。

成交價格方面，2019年12月，成交均價10021元/平方米；2020年1月，成交均價10536元/平方米；2月，成交均價6271元/平方米；3月，成交均價10630元/平方米；4月，成交均價10192元/平方米；5月，成交均價10079元/平方米。

從上述數據中可以看到，鄭州市的二手房成交量呈深“V”字變化，于2月跌入谷底后，3月開始反彈復蘇，5月份量、價均與去年持平。

貝殼研究院鄭州分院研究員說，結合上述數據和貝殼找房平臺數據來看，目前鄭州市二手房每月的成交量和成交均價正在回歸正常水平，但從整體來看，2020年上半年，鄭州市二手房成交的量、價齊跌。

此外，據諸葛找房數據研究中心監測，5月份，鄭州市調價房源持續增多，創近一年新高，價格有調整的二手房數量有35714套，其中降價房源31370套，占比約88%，平均降幅4.09萬元/套，較4月下降0.19萬元/套。

【觀點】二手房市場“火熱”持續不久，未來漸趨穩定

一直以來，鄭州市的房地產市場都是新房火熱，二手房冷清。

在2020年二季度的行業恢復期中，二手房市場在短期內回歸至正常水平，這令某新房項目營銷經理羨慕不已：“新樓盤各種營銷手段玩出了花兒，但市場依舊不夠好，比著去年年底和去年同期差得太多了。二手房雖然一直平淡，但勝在穩定。”

在他看來，疫情給購房者的購房觀念帶來了較大改變，面對配套不齊全的城市周邊區域，購房者的顧慮會更多，而市區內的二手房不僅配套齊全價格上也有優勢。

貝殼研究院鄭州分院在其《2020鄭州貝殼半年報》中提到，2020年以來，貝殼找房每月二手房新增客源量在持續上漲，且高于2019年同期。在剛剛過去的6月份，新增二手房客源量達26.9萬組，同比增長4倍多。而當月房源掛牌量僅有1.93萬組。

新增客房比約為14，鄭州市二手房市場會持續“火熱”嗎？

對此，一中介門店店東楊方文表達了否定。他認為，鄭州二手房市場不存在“火熱”一說。“這段時間，二手房成交量明顯增加，是因為疫情期間積攢了大部分的需求，我們現在成交的很多客戶也是當時積攢來的。”目前，許多來店詢問的客戶就是沖著低價來的，但價格優惠的房源其實已經賣得差不多了。

當前新掛牌房源價格持續走低，議價空間比此前小了不少，“這就會使得二手房重回往常的冷清。”

德佑汝河路門店經紀人蔣女士也表達了同樣的觀點，她目前所接觸到的二手房購房客戶，大多在觀望。從目前的一線市場看，下半年的鄭州二手房市場與往年不會有太多差別。