22億元！河南首單民企CMBS

河南商報(bào)記者了解到，在今年4月16日，上交所對(duì)外發(fā)布的已出函債券項(xiàng)目顯示，中銀資管-正弘城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在2019年向上交所提交申請(qǐng)，今年4月成功過(guò)會(huì)，這是河南首單民企CMBS，也是鄭州首個(gè)購(gòu)物中心CMBS。

據(jù)悉，其發(fā)行總規(guī)模22億元，期限為18年，其中優(yōu)先級(jí)19億元，次級(jí)3億元，信用評(píng)級(jí)AA+。此項(xiàng)目由中銀證券牽頭并擔(dān)任主承銷(xiāo)，管理人為中銀資產(chǎn)管理有限公司，受托人為中原信托，監(jiān)管銀行為中原銀行，并由聯(lián)合信用進(jìn)行評(píng)估。

何為CMBS？據(jù)悉，以商業(yè)物業(yè)租金作為還款來(lái)源的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品根據(jù)交易結(jié)構(gòu)不同可分為兩類(lèi)，第一類(lèi)為未進(jìn)行物業(yè)抵押登記，以二房東作為實(shí)際融資人的資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃；第二類(lèi)為辦理物業(yè)抵押登記，以信托受益權(quán)或銀行委托貸款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的雙SPV資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，即商業(yè)物業(yè)抵押貸款資產(chǎn)支持證券化或商業(yè)物業(yè)抵押資產(chǎn)支持票據(jù)，也就CMBS。

據(jù)中銀證券項(xiàng)目參與人蘇濤介紹，資產(chǎn)證券化可以提升企業(yè)的舉債能力，讓企業(yè)融資成本比較低，增強(qiáng)企業(yè)資金流動(dòng)性，這在日前房地產(chǎn)置業(yè)公司債券融資受限情況下，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行債券融資。

“從投資者角度來(lái)看，大家比較看好正弘城這處物業(yè)的價(jià)值。”蘇濤說(shuō)，投資者也比較喜歡這個(gè)產(chǎn)品（正弘城CMBS），從目前正弘城的租售比、人流量、盈利能力、現(xiàn)金流、未來(lái)運(yùn)營(yíng)等方面來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)顯示是比較好的。

讓河南商業(yè)企業(yè)有了更好的發(fā)展方向

CBRE世邦魏理仕鄭州顧問(wèn)及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐告訴河南商報(bào)記者，在2016年全國(guó)首單CMBS成功發(fā)行以前，全國(guó)的購(gòu)物中心或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大都通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等銀行貸款方式進(jìn)行融資。與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸對(duì)借款人的主體資質(zhì)要求較高相比，CMBS則會(huì)更多關(guān)注商業(yè)物業(yè)本身的資質(zhì)（例如商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)是否清晰、建筑體量及規(guī)模、租戶(hù)信用情況及歷史租金回收情況、物業(yè)地段、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況、租金、出租率、現(xiàn)有商戶(hù)租期等）。

“正弘城位于城市新興核心商圈-花園路商圈，為地鐵2號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)上蓋，整個(gè)購(gòu)物中心部分由單一業(yè)主（正弘）持有，自2018年四季度開(kāi)業(yè)以來(lái)出租率一直保持在95%以上，租戶(hù)品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性及租金方面也一直處于鄭州商業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。”張桐認(rèn)為，正是基于對(duì)上述信息的評(píng)估，進(jìn)一步確立了其優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的屬性。

在蘇濤看來(lái)，正弘城CMBS對(duì)于河南商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將會(huì)起到一個(gè)好的帶頭作用，對(duì)于正弘城來(lái)說(shuō)也會(huì)形成較好的品牌效應(yīng)，利于商場(chǎng)匯聚更高端的、更好的品牌，并進(jìn)而吸引更多客流，讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)形成一個(gè)良性的循環(huán)。

蘇濤認(rèn)為，正弘城CMBS發(fā)行后，將會(huì)讓河南擁有商業(yè)物業(yè)的企業(yè)有了更好的發(fā)展方向。同時(shí)吸引機(jī)構(gòu)投資人注意到河南也擁有這種優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和CMBS產(chǎn)品，并吸引他們來(lái)河南投資。在這種趨勢(shì)下，會(huì)刺激河南商業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。

統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
編輯：李興佳