29歲的“北漂”劉瑞，在這個十一假期專門回到鄭州，沒回周口老家，也沒出去旅游，只為了一件事：看房。
八天的假期，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個區(qū)域，希望能買一套房子，離開北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣，選擇趁著假期看房的人不少。無論是置業(yè)顧問的朋友圈，還是多個統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)，都顯示2020年的十一黃金周，鄭州的房地產(chǎn)市場久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了，就能說樓市正在回暖嗎？房價就會漲嗎？
河南商報記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個月的房地產(chǎn)市場，在這個十一黃金周突然迎來了回暖。
幾項數(shù)據(jù)，足以說明十一黃金周帶動了鄭州的新房市場。
第一項指標(biāo)是成交數(shù)量。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，大鄭州約217個項目，共成交約8074套房，平均單盤成交了37.2套。
如果與之前四周相比，之前單盤的成交套數(shù)一周僅在15套左右，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個項目，共去化約4370套，單盤去化約22.1套。
簡而言之，這個十一假期，單個樓盤的平均成交套數(shù)，比去年同期上漲約40.6%。
再來看另一個維度：在鄭州代理了上百個新盤的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，用“成交超預(yù)期”5個字來形容新房市場。
2020年黃金周（10月1-8日），貝殼新房成交超4000套，成交套數(shù)同比去年增長101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長32%。
同時，這個數(shù)據(jù)也說明貝殼在鄭州新房市場的占有率非常驚人。
通過貝殼的新房成交超4000套，而克而瑞所統(tǒng)計整個大鄭州成交超8000套。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半。
但房子真的就搶手了嗎？
并不是，“冷熱不均”這個詞，更能真實反映全貌：有的樓盤火爆，有的樓盤冷清，才是現(xiàn)實。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，TOP20的房企項目成交量同比去年上升6個百分點，而之前成交量低的項目，十一黃金周期間，成交量依然較低，變化不低。
也就是說，雖然房子賣得好，但只是少數(shù)樓盤。
同時，我們還要看到一個問題：這群不愿意買房的人，為什么突然扎堆在十一假期里交錢？
二．背景：以價換量，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房價
原來，低價刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)成交較好項目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段，刺激客戶成交。
從成交物業(yè)類型來看，部分公寓以價換量，成交格外搶眼。
根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，十一期間該項目的公寓產(chǎn)品去化約708套，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場來看，該盤的熱銷大致有幾點原因：
1.該樓盤位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)新樓盤多，庫存大，一直以來競爭非常激烈。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣，不太好賣。所以低價走量，事出有因。
2.以往，該區(qū)域同位置的住宅均價約在13000元/平米，公寓均價約在8500元/平米。
該項目，直接將價格拉到了5500元/平米起步，比區(qū)域最貴時的房價少了近3000元/平米。
再來看看旁邊新入市的奧馬廣場項目，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米。融僑這個價差，實打?qū)嵉膬?yōu)惠，足以讓太多人心動了。
說到底，房價便宜，才是最能打動消費者的因素。
十一的火爆證明了，鄭州市場背后依然存在購買力。但房價上漲的趨勢并不明顯，用價格優(yōu)惠來換取銷量，這種樓盤已經(jīng)越來越多。
三．思考：低價是機會，但也是風(fēng)險
房價低了，對購房者來說，自然是一件好事。本來需要1萬4單價的房子，如今1萬3就能買，多少能省下一個車位錢。
現(xiàn)實的問題在于，降價之后的風(fēng)險：
比如，那些高價拿地，甚至是地王的樓盤，土地成本已經(jīng)很高，如今迫于市場壓力，如果降價，是不是會在其他方面壓縮成本，甚至樓盤減配？
比如，那些資金鏈緊張的房企，工地上遲遲不動工，也見不到幾個工人，為了快速回款降價銷售，會不會爛尾倒閉？
比如，本身產(chǎn)品就很次，做的不如周邊競品，戶型、容積率、設(shè)計等方面都有明顯缺陷的項目，就算便宜買了，你能住的舒心嗎？
比如，樓盤所在的片區(qū)一直沒有發(fā)展前景，未來的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無味，棄之可惜的項目，就算便宜了，有必要入手嗎？
如果你能帶著這4個問題去看房，去看待降價的現(xiàn)象，或許就能理智的多。因此，樓市商報一直堅持這樣的購房方法論：
1.要選口碑扎實，經(jīng)營穩(wěn)定，項目較多的大房企
開發(fā)項目多，意味著經(jīng)驗豐富，也會讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長期驅(qū)動力。而經(jīng)營穩(wěn)定，沒有資金鏈緊張等負面新聞，則能大概率保證項目能按期交付，不會出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局。
2.要在價格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000，6000多的公寓產(chǎn)品，遠郊樓盤，雖然便宜，卻也要衡量未來的升值空間，投資價值，產(chǎn)品配套等因素；
比如，有的樓盤，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤便宜了500塊/平米，但五年交房以后呢？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好、小區(qū)低檔，那么買房時便宜的樓盤，在二手房市場依然賣不上價。
所以，先選一個靠譜樓盤，再去找撿漏價格，才是不辜負這個購房窗口期的正確步驟。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強
八天的假期，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個區(qū)域，希望能買一套房子，離開北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣，選擇趁著假期看房的人不少。無論是置業(yè)顧問的朋友圈，還是多個統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)，都顯示2020年的十一黃金周，鄭州的房地產(chǎn)市場久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了，就能說樓市正在回暖嗎？房價就會漲嗎？
河南商報記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個月的房地產(chǎn)市場，在這個十一黃金周突然迎來了回暖。
幾項數(shù)據(jù)，足以說明十一黃金周帶動了鄭州的新房市場。
第一項指標(biāo)是成交數(shù)量。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10月8日，大鄭州約217個項目，共成交約8074套房，平均單盤成交了37.2套。
如果與之前四周相比，之前單盤的成交套數(shù)一周僅在15套左右，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個項目，共去化約4370套，單盤去化約22.1套。
簡而言之，這個十一假期，單個樓盤的平均成交套數(shù)，比去年同期上漲約40.6%。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)
再來看另一個維度：在鄭州代理了上百個新盤的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，用“成交超預(yù)期”5個字來形容新房市場。
2020年黃金周（10月1-8日），貝殼新房成交超4000套，成交套數(shù)同比去年增長101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長32%。
同時，這個數(shù)據(jù)也說明貝殼在鄭州新房市場的占有率非常驚人。
通過貝殼的新房成交超4000套，而克而瑞所統(tǒng)計整個大鄭州成交超8000套。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半。
但房子真的就搶手了嗎？
并不是，“冷熱不均”這個詞，更能真實反映全貌：有的樓盤火爆，有的樓盤冷清，才是現(xiàn)實。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，TOP20的房企項目成交量同比去年上升6個百分點，而之前成交量低的項目，十一黃金周期間，成交量依然較低，變化不低。
也就是說，雖然房子賣得好，但只是少數(shù)樓盤。
同時，我們還要看到一個問題：這群不愿意買房的人，為什么突然扎堆在十一假期里交錢？
二．背景：以價換量，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房價
原來，低價刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)成交較好項目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段，刺激客戶成交。
從成交物業(yè)類型來看，部分公寓以價換量，成交格外搶眼。
備注：此數(shù)據(jù)來源自貝殼，為調(diào)研數(shù)據(jù)，具體以售樓部為準(zhǔn)
特別典型的是融僑悅瀾庭（融僑悠樂匯）項目，竟然出現(xiàn)了5500元/┫的價格，也是十一期間公寓成交套數(shù)最多的樓盤。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)，十一期間該項目的公寓產(chǎn)品去化約708套，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場來看，該盤的熱銷大致有幾點原因：
1.該樓盤位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)新樓盤多，庫存大，一直以來競爭非常激烈。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣，不太好賣。所以低價走量，事出有因。
2.以往，該區(qū)域同位置的住宅均價約在13000元/平米，公寓均價約在8500元/平米。
該項目，直接將價格拉到了5500元/平米起步，比區(qū)域最貴時的房價少了近3000元/平米。
再來看看旁邊新入市的奧馬廣場項目，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米。融僑這個價差，實打?qū)嵉膬?yōu)惠，足以讓太多人心動了。
說到底，房價便宜，才是最能打動消費者的因素。
十一期間的銷售現(xiàn)場 圖片來源自項目
如果再仔細看看貝殼所公布的這份成交數(shù)據(jù)，其實，賣得好的樓盤主要有兩個原因：
1.單價低
這份表格里20個樓盤，有10個樓盤的均價都在10000元/平米以下，甚至比老家縣城房價還便宜，總價低，門檻低。
2.產(chǎn)品扎實，優(yōu)惠給力
比如恒大在全國推出的七折優(yōu)惠等政策，恒大養(yǎng)生谷、恒大金碧天下、恒大未來之光、恒大城，都賣得較好；
比如碧桂園多盤聯(lián)動，每天推出特價房，碧桂園西湖、碧桂園鳳凰城、碧桂園名門時代城等都銷售亮眼。
十一的火爆證明了，鄭州市場背后依然存在購買力。但房價上漲的趨勢并不明顯，用價格優(yōu)惠來換取銷量，這種樓盤已經(jīng)越來越多。
三．思考：低價是機會，但也是風(fēng)險
房價低了，對購房者來說，自然是一件好事。本來需要1萬4單價的房子，如今1萬3就能買，多少能省下一個車位錢。
現(xiàn)實的問題在于，降價之后的風(fēng)險：
比如，那些高價拿地，甚至是地王的樓盤，土地成本已經(jīng)很高，如今迫于市場壓力，如果降價，是不是會在其他方面壓縮成本，甚至樓盤減配？
比如，那些資金鏈緊張的房企，工地上遲遲不動工，也見不到幾個工人，為了快速回款降價銷售，會不會爛尾倒閉？
比如，本身產(chǎn)品就很次，做的不如周邊競品，戶型、容積率、設(shè)計等方面都有明顯缺陷的項目，就算便宜買了，你能住的舒心嗎？
比如，樓盤所在的片區(qū)一直沒有發(fā)展前景，未來的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無味，棄之可惜的項目，就算便宜了，有必要入手嗎？
如果你能帶著這4個問題去看房，去看待降價的現(xiàn)象，或許就能理智的多。因此，樓市商報一直堅持這樣的購房方法論：
1.要選口碑扎實，經(jīng)營穩(wěn)定，項目較多的大房企
開發(fā)項目多，意味著經(jīng)驗豐富，也會讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長期驅(qū)動力。而經(jīng)營穩(wěn)定，沒有資金鏈緊張等負面新聞，則能大概率保證項目能按期交付，不會出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局。
2.要在價格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000，6000多的公寓產(chǎn)品，遠郊樓盤，雖然便宜，卻也要衡量未來的升值空間，投資價值，產(chǎn)品配套等因素；
比如，有的樓盤，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤便宜了500塊/平米，但五年交房以后呢？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好、小區(qū)低檔，那么買房時便宜的樓盤，在二手房市場依然賣不上價。
所以，先選一個靠譜樓盤，再去找撿漏價格，才是不辜負這個購房窗口期的正確步驟。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強