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競品連連看丨萬科山河道pk昆侖望岳,西區明星改善盤誰更行?

放大字體  縮小字體 發布日期:2020-10-19  瀏覽次數:12224
核心提示:今年下半年,主城區改善盤集中爆發,特別是中原老城核心區,房價直接飆到了2萬元,作為西區房價天花板的入市新盤,究竟值不值得?被標榜西區神盤的昆侖望岳與萬科山河道同臺競技,誰更勝一籌?河南商報記者 張麗01萬科小編從中州大道隴海路附近出發,約20多分
今年下半年,主城區改善盤集中爆發,特別是中原老城核心區,房價直接飆到了2萬元,作為西區房價天花板的入市新盤,究竟值不值得?
被標榜西區神盤的昆侖望岳與萬科山河道同臺競技,誰更勝一籌?

河南商報記者 張麗

01 萬科
小編從中州大道隴海路附近出發,約20多分鐘就到達中原區隴海路秦嶺路,再往西走約1.5公里就是萬科山河道小區,是此次探盤的第一站。
這里位于中原老城核心區,隴海路、西三環等大的交通要道臨近項目,出入方便。
走進售樓部,這里裝修得雅致美觀,現場人氣還是比較旺的,洽談區幾乎坐滿了人,沙盤講解區也很熱鬧,比預想的要火熱。

先看項目基本要點:
萬科山河道是洛達廟城改地塊,項目具體位置在華山路與潁河路向西500米,總占地約139畝,分4期開發,一期地塊約50.7畝。8月22日首開,當日約80%去化率還算不錯。
容積率:約4.98
戶型:124-143,精裝修交付
價格:143平戶型均價20000元/┫、126平戶型均價18000元/┫
優惠:買房優惠2萬5,外加2個點優惠(具體以售樓部實時政策為準)
詳情分析
該項目定位為改善,從價格也能猜出。那么,萬科山河道是不是理想型的品質改善盤呢?
這里用衡量改善的幾個標準來比較下。

1、先看容積率。
通常情況,一塊地的土地指標,基本就決定了一個樓盤的調性,是剛需還是改善。而說到土地指標,我們最優先看的是:容積率。
容積率直接關乎居住舒適度,容積率越低,居住舒適度相對越高。一般來說,容積率在4以上的,我們可以認為是純剛需樓盤,容積率在5以上的基本無舒適度可言。
這個項目約4.98的容積率,已經比大部分剛需還“剛”了,規劃總戶數約為1426戶,人口密度相對較大,這樣來說,居住舒適度肯定會大受影響,高容積率對改善來講實在是一大硬傷。
小區一期地塊整體規劃有7棟32-34高層,其中不利因素是項目東南角規劃有一棟32層的公租房,據置業顧問說,后期公租房與商品房之間會用進行隔離,不在同一個門內進出,互相不受影響。
另外,小區1號樓前為一所幼兒園,后期很可能有噪音影響。

2、看產品。
這里涵蓋戶型區間、得房率、產品標準等多個因素。
從戶型區間分析,這個項目面積段都在120平以上,屬于大戶型,這點兒上還算不錯。
具體戶型上140平、124平的戶型比較方正,都是三開間朝南,127平的戶型不利點是狹長,優點是南北雙陽臺,居住感上自然是140平更為舒適,目前樓盤加推的3#也主推這個戶型。

梯戶比上,萬科山河道除了1#東單元和7#東單元為2T3戶,其余皆為2T4戶;項目得房率約77%,市面上高層普遍也如此。
裝修標準上,萬科山河道為精裝修交付,據置業顧問介紹,裝修標準為3000元/┫,這個目前不好評判,只有交房后知曉。不少小細節上設計得比較人性化,比如廚房裝置有廚余垃圾粉碎機、凈水器等,很多都是品牌的,房間內的壁紙也是交付標準。

3、看配套。
項目臨近西三環、隴海快速路等交通主干道,交通便利,不過地鐵較遠,距離地鐵5號線2公里左右,距離10號線直線距離一公里以上了。
商業上,離中原萬達不到2公里,后期還有商業綜合體配套設施。
教育方面,萬科配建的學校為伊河路小學學區,有的說這種形式要優于分校及聯合辦學等其它辦學方式,但還是那句,選名校還是認準老牌總校,畢竟有著文化積淀在,有著經驗豐富的師資隊伍,要看總校是否進行統一管理,師資力量如何。相對來說,萬科在學校配套上,要優于周邊幾個樓盤。
醫療資源上,項目周邊有鄭州中醫院、華山醫院、鄭州中心醫院等,醫療配套豐富。
02
昆侖望岳
昆侖望岳被視為片區神盤,一期東苑創下當年拿錢也一房難求的盛況,2019年小區交付,品質也頗為業主認可。
借助一期打出的名聲,二期也廣受關注,位于華山路與穎河路交叉口向西,距離萬科山河道只有500米左右,兩個項目挨著,都在穎河西路上。
二期今年9月中旬開盤,開盤幾乎清盤,目前僅剩下頂樓和頂樓少量尾盤在售了。這個項目過度低調,甚至連項目宣傳頁都沒,這次探盤又刷新了認知。

項目基本要點:
昆侖望岳二期,總占地約36畝,小區一共規劃3棟高層,位于華山路與穎河路交叉口向西400米。
容積率:約2.5
戶型:三個戶型面積區間,為143┫、165┫,188┫
價格:19500元/┫
交付標準:毛坯
優惠:目前總優惠加起來約4個點(具體以售樓部實時政策為準)

【詳情分析】

下載原圖

1、低密度的容積率,是這個小區較大的亮點。
畢竟2.5的容積率,在老城區比較難得,對于想要改善的中原老城“土著”,很多人也是比較心動于這個低密的舒適度的,小區規劃總戶數約340戶,秒殺萬科。

2、戶型方面,戶型設計比較純粹。
每一棟樓只有一個戶型,均為2梯2戶,1#樓為143┫、2#樓為165┫、3#樓為188┫,戶型南北通透,能達到三開間朝南。
不過昆侖望岳的戶型不如萬科方正,而且過道的設計,比較占房間面積,室內中規中矩。
值得肯定的是,每一棟樓的首層做成了約3.55米的架空層。據置業顧問介紹,后期將建成社區活動中心。而層高方面,達到了約3.1米,比一般住宅的高度要高。

3、配套方面,中原老城區便利的商業、交通配套等無需多說。
小區內部的商業配套僅規劃有便利店,大的商業體周邊也都比較豐富,小區內部規劃了一所幼兒園,學校為周邊學校劃片入學,具體要待交房后交由教育局統一化片分配,教育資源一般般。
醫療方面,同上面的萬科一樣,周邊都有豐富的醫療配套資源。
整體來說,二期毛坯價格賣到小2萬,相比一期當時每平1萬4、5的價格,這個價格是真不低。不過,在老城區改善住房緊俏的市場環境下,是不愁消化的。

03 對比
相距僅約500米,萬科山河道與昆侖望岳兩兩相望。
同為大品牌房企、同樣作為中原老城區改善盤,兩者該作何選擇?交通位置、商業、醫院資源都差不多的情況下,就要從產品本身來選擇了。
想要相對低密的環境,可以選昆侖望岳,2.5的容積率,在主城區的優勢極為突出,戶型方面比較純粹,居住舒適感會更高,不過毛坯19500元/┫的價格,真心不便宜,現在僅剩下頂樓和底層,可選擇空間也不大了。
萬科的相對優勢在于學校配套、精裝修。只要將近5.0的容積率你能接受,這個項目還算可以,加上小區景觀的打造規劃,會相對彌補高容積率的缺陷,提高居住感。
因為高容積率是城改項目的共性弊端,和周邊的康橋玖璽園、以及未來準備入市的恒大云璽相比,這幾個項目的容積率都不算低的。
作為改善住宅,更大的意義是能夠真正改善購房者的生活。
住進來以后,孩子上學怎么辦,看個病方便不,小區的公共設施是否人性化,而不僅僅是在裝修上貼點金。
單價2萬的價格,性價比并不算高。但老城區的改善置業者又有多少選擇?如果不選,以后選擇權就更小了。(編輯 劉夢鴿)
 
 
 

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