這就是現實，二手房市場比你想象的要慘淡，今年鄭州市二手房無論成交量還是價格都在下滑，未來，市場上的二手房會越來越多，出手的難度也會越來越大，這是今后的一個趨勢。
現在鄭州各區的二手房行情是啥樣？哪個區域房子好賣，哪個區域最難賣？為你全面解析。
河南商報記者 張麗/文
鄭州二手房成交量：金水區最高，經開最低
2020年已近尾聲，鄭州的二手房市場也寒意逼人。
國家統計局發布的11月70城銷售價格數據中，鄭州二手房價格指數為95.7，比去年同期下跌4.3%！
市場好時，大家都好，市場難時，最能看清實力，環顧鄭州主城八區，誰主沉浮？
二手房成交量最高：金水區
二手房成交量最低：經開區
二手房與新房價差最小：二七區
二手房成交均價最貴：鄭東新區
綜評：
1、成交量上，11月份，金水區二手房成交量最高，達12.68萬m² ，經開區成交量最低，為1.44萬m² ，金水區是經開區的8倍，鄭東新區的3倍多。
管城區、中原區二手房成交量屬于中等靠上水平，惠濟區、高新區二手房成交量則在末端水平，分別是2.62萬m² 、2.22萬m² 。
2、新房、二手房價差上，金水區房價價差最大，二七區價差最小。
金水區新房均價為17323元/平方米，二手房均價為12679元/平方米,價差近5000元/平方米，也是市內8區中新房與二手房差價最大的；二七區新房均價為11610元/平方米、二手房均價為11276元/平方米。
3、二手房價格上，鄭東新區二手房成交均價最貴，為16978元/平方米，二七區墊底，二手房均價為11276元/平方米。
市場解析
根據貝殼二手房掛牌統計，當下全鄭州二手房有95607套！不考慮新增的大量商品房，僅僅現在掛牌存量二手房流速近10萬，二手房東們想說：我太難了！
在巨大的供應量與已經下滑的成交量面前，鄭州主城八大區，誰能堅強挺立？
我們從供應量、需求量、價格三個維度判斷其行情走勢。
這三個要素也很好理解，供應量是指能提供多少套房子，需求是有多少人想買這里的房子，價格決定購買力。
以下分析。
1
金水區
供應端：
金水區是供應大戶，目前金水區二手房掛牌供應量約25787套。
新房供應方面，2020年1-10月，金水區新房庫存（半年均）為231.8萬平方米。
供應量大，也意味著區域庫存高，去化周期長。
需求端：
金水區新房去化周期（半年均）為12.62月，也是庫存量第一梯隊中去化最快的，說明金水區的認可度是比較高的，另外就金水區的區域特點來說，金水區集中了鄭州較優質的教育、醫療、商業等配套，資源集中，區域需求端很有市場。
價格端：金水區新房均價17000+，二手房約12600，新房與二手房價差大，相對更有利于二手房成交。
結論：供應量充沛，去化最快，價格有撿漏空間，金水區的二手房潛力看好。
2
二七區
接下來說二七區，一方面是因為其供應量旺盛，再者因為區域新房與二手房差價最小，比較有意思。
供應端：
目前二七區二手房掛牌供應量約11822套，在鄭州主城八區中排行老三，掛牌數量與第二中原區旗鼓相當，中原區為11877套。
新房方面，2020年1月~10月，二七區庫存量（半年均）為128.6萬平方米，比中原區庫存小。
需求端：
根據房管局統計數據，2020年1-10月，二七區二手房共銷售約6292套，去化周期約為15個月，排名頭部前三，說明二七區的二手房市場是很不錯的，這與二七區人口基數大有關。
價格方面，目前二七區新房與二手房均價差距在市內八區中最小，新房均價為11610元/平方米、二手房均價為11276元/平方米。
二七區二手房價格與中原區、管城區相差不大，但新房價格處于末端，這與二七區城市界面相對較弱有一定關系，加上區域內大量安置房的存在，導致片區價格上不去。
結論：二七區依靠區域強大的人口基數，區域二手房掛牌量和去化量都是不錯的，排在主城八區中前三名，但區域價格位于最末端，這也說明片區的認可度相對較低，選擇在二七區置業的地緣性客戶可以，投資的話不建議。
3
經開區
供應端：經開區二手房供應量在主城八區中排名最末端，這與區域完全是新房主導的市場有關。
需求端：經開區二手房成交量為主城八區中最低，二手房成交量占新房成交量的百分比僅為19%，又是末尾。
價格端：目前區域二手房均價為11732元/平方米，新房價格為14380元/平方米
結論：經開區完全是新房領跑的市場，二手房目前沒有大的優勢，區域購房還是要重點關注新房。
其他區域不再一一分析，東區的價格是最高的，二手房成交量也比較樂觀；高新區、惠濟區、管城區由于區域新房庫存量大，二手房市場行情也不占優勢，建議地緣客戶重點關注片區新房。
鄭州二手房掛牌均價14304元/m²，環比下降3%
以上從區域空間維度我們了解了各區域二手房市場的基本情況，下面，看一看鄭州二手房整體的成交情況。
價格方面，2020年11月，鄭州二手房業主新增房源掛牌價為14304元/m²，環比微降，議價空間為3.68%，環比-3%;調價房源中，降價房源占比 87%，漲價房源占13%。
可見二手房市場并不好過，議價空間下降，對二手房是嚴峻的考驗，隨著庫存量的增加，二手房會越來越難出手，這是今后房產市場的一大趨勢，那些占據優質地段和配套突出的房源才更有競爭力。
銷量方面，今年二手房成交量有所下降。
2020年1-11月，二手房成交量342萬平方米，2019年二手房成交量為366萬平方米。
銷售結構方面，目前鄭州二手房成交的面積段主要集中在70-90平，新房成交面積主要是110-130平。
可見，購置二手房的主要以剛性購房需求為主，新房多面向改善人群，對于首套用于自住的購房者，可以選擇90平左右的住宅。
總的來說，在新房打折促銷的動作下，二手房市場形勢更不容樂觀，競爭在加大。
建議購房者選擇更保險的區域，比如成交量較高的金水區，遇到房齡超20年以上的“老破小”就算了，二手房主導的鄭東新區價格也較為夯實，管城、高新、惠濟、經開建議關注新房，剛需或投資最好選擇90平以下小面積。（編輯 吉倩倩）