小區(qū)成立業(yè)委會，是為了決定和監(jiān)督小區(qū)的日常事務，那么業(yè)委會的工作又由誰來監(jiān)督呢？在今年1月1日起施行的《河南省物業(yè)管理條例》中規(guī)定：業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

    
11月19日上午，鄭州市錦江國際花園小區(qū)內召開了業(yè)主大會，進行了新一屆業(yè)主委員會的選舉，同時進行的還有業(yè)主監(jiān)事會的選舉。小區(qū)在籌備業(yè)主大會的過程中，還創(chuàng)造性地通過視頻確權的方式，解決了居于外地業(yè)主的投票難題。從法律上來說，視頻確權是否有效呢？

    
不滿意小區(qū)現狀業(yè)主籌備成立新的業(yè)委會

    
對于自己居住的小區(qū)，李先生是又愛又恨。

    
李先生住在鄭州市金水區(qū)的錦江國際花園小區(qū)，小區(qū)建成于2003年，李先生是最早一批入住的。昨日上午，李先生告訴大河報記者，最早入住的時候，鄭州市區(qū)的房子均價大多在1000多元，錦江國際花園的房價在2700元左右，因為這個小區(qū)無論從交通、環(huán)境還是其他方面來說，都是當時鄭州最高檔的小區(qū)之一。

    
但是，沒過幾年，小區(qū)的面貌就大不如前，物業(yè)管理不如人意，高層電梯經常損壞，小區(qū)綠化損壞無人修補等問題層出不窮，小區(qū)業(yè)主也和物業(yè)發(fā)生過多次矛盾。

    
李先生說，此前小區(qū)也有業(yè)委會，但是入住后就沒見開過業(yè)主大會，也沒進行過換屆選舉，甚至很多成員都不在小區(qū)居住。大概兩年前，有業(yè)主提出重新選舉業(yè)委會。

    
小區(qū)業(yè)主魯先生就是業(yè)主大會籌備組的成員。從2016年開始，他和小區(qū)十多位熱心的業(yè)主一起成立了業(yè)主大會籌備組，籌備選舉新的業(yè)委會。2018年初，他們按照新的物業(yè)管理條例，向金水錦江社區(qū)和未來路辦事處申請召開業(yè)主大會。

 
不僅要有業(yè)委會還要成立監(jiān)事會

    
11月19日上午，錦江國際花園小區(qū)的廣場上搭建起了一個簡易的舞臺，小區(qū)業(yè)主大會在簡單而熱烈的氛圍中開始。報名新一屆業(yè)委會的11位候選人業(yè)主，以及報名業(yè)主監(jiān)事會的7位候選人業(yè)主依次上臺演講。

    
演講結束后，在場的業(yè)主都拿著房產證和身份證等資料，來到業(yè)主大會籌備組辦公室進行確權，領取選票并投出選票。

    
值得注意的是，此次的業(yè)主大會除了選舉新一屆業(yè)主委員會之外，還要選舉成立監(jiān)事會。

    
根據《河南省物業(yè)管理條例》第三十四條的規(guī)定：業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責。

    
“我們之所以要設立監(jiān)事會，一是新的物業(yè)管理條例中有明確的提倡，再一個就是因為此前的業(yè)委會不夠盡責。”籌備組的一位成員說。在廣泛征求了小區(qū)業(yè)主的意見后，籌備組一致決定成立業(yè)主監(jiān)事會。業(yè)主監(jiān)事會的成立程序和業(yè)委會相同，也是先由小區(qū)業(yè)主自己報名，業(yè)主大會進行資格審查并公示，然后由業(yè)主投票選舉，在雙過半（業(yè)主人數過半、建筑面積過半）的前提下，通過差額選舉，最終選出5名監(jiān)事會成員。

    
監(jiān)事會該怎樣履行監(jiān)督職能呢？籌備組成員介紹說，監(jiān)事會由業(yè)主大會授權，可以隨時咨詢和質疑業(yè)委會的決定，要求業(yè)委會公布開支賬目，并對賬目進行審計。

    
對此，河南財經政法大學房地產管理學院的劉社教授指出，小區(qū)成立監(jiān)事會，一方面來說是個好事兒，從機制建設角度上，往民主管理和增進監(jiān)督方面邁出了一大步。但另一方面，選出來的成員能否真正行使職權，要經過一定時間的觀察檢驗。業(yè)主大會還需在監(jiān)事會的換屆和改選方面做出進一步的完善。

業(yè)主在外咋投票？視頻確權出新招

    
要舉行業(yè)主大會，按照《河南省物業(yè)管理條例》的第二十六條的規(guī)定，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加，方為有效。

    
但是現實情況是，不少業(yè)主都移居別處了，有的甚至出國。這種情況下，怎樣保證參會業(yè)主的“雙過半”呢？錦江國際花園小區(qū)的業(yè)主們創(chuàng)造性地使用了“視頻確權”的辦法。

    
“視頻確權，就是讓房子的業(yè)主通過現場視頻的方式，確認自己的業(yè)主身份，委托自己的投票權。”籌備組的魯先生說，在最新的《河南省物業(yè)管理條例》的第二十六條中有規(guī)定：在滿足實名投票的條件下，提倡采用信息化技術手段改進業(yè)主大會表決方式。正是這一條文，幫他們打開了思路，解決了難題。對于人在外地的業(yè)主，可以作為委托人，指定一個被委托人，在籌備組工作人員的見證下，通過現場視頻的方式，出示自己的房本和身份證原件，提供給工作人員核實，同時承諾將此次業(yè)主大會需要表決有關事項的表決權委托給被委托人。

    
在當天的投票現場，記者就見到一位女士前來投票。她告訴記者，她所住的房子是女兒的，女兒最近在美國，通過這種方式，女兒省得來回跑一趟。

    
金水錦江社區(qū)書記范海元告訴記者，通過視頻確權的方式，提高了業(yè)主參與度。目前在小區(qū)1100多戶業(yè)主中，確認參加投票的800多戶。

    
通過視頻確權投票的方式，在法律上是否有效？河南繼春律師事務所的于繼春律師認為，視頻確權投票的方式，從形式上來講，符合《河南省物業(yè)管理條例》的第二十六條的相關規(guī)定，從內容上來說，委托過程明確具體，內容客觀真實，當事人的意思表示真實，不違背法律的規(guī)定，在法律上應當有效。

作者：大河客戶端記者 丁豐林文/圖
編輯：河南商報 王凡
來源：大河報